扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法

上一篇: 苏州市内河交通安全管理条例
下一篇: 关于印发朔州市城镇居民基本医疗保险试行办法的通知

对于未成年犯教育改造的对策

劳教系02普本班 金占余
（中央司法警官学院 河北保定 071000）


[内容摘要]：本文通过对未成年犯犯罪情况的调查和了解，掌握了未成年犯的的基本情况，在分析犯罪原因的基础上提出了相应的预防对策，并且最终确立了对未成年犯教育改造的对策。
[关键词]：未成年犯 教育改造 对策

随着社会的发展，未成年人犯罪问题日益严峻，已经成为社会各界普遍关注和令人担忧的焦点问题。青少年是祖国的未来,同时也是祖国的希望，因而我们很有必要对未成年人犯罪问题进行调查，探究其违法犯罪的原因，建立一套科学合理的教育改造对策，以求帮助未成年犯罪人员矫正恶习，树立正确的世界观和人生观。
　　一、未成年犯的基本情况
　 （一）违法性。
所谓未成年犯是指已触急我国刑律，受到刑罚处罚的已满14周岁但不满18周岁的人。其违法行为的产生既有主观因素，又有客观因素。就主观因素而言，主要是思想认识上的偏差，个体需要与满足需要手段上的认识错误等；就客观而言主要有家庭因素，学校因素，社会因素等。
（二）犯罪年龄低龄化，在校生犯罪率有所增加。
据有关部门内部资料显示:2001年上海检察机关提起公诉的14周岁以上，不满16周岁的未成年犯罪嫌疑人有122名，同比2000年增长了65.5%，占未成年犯罪总数的11.3%。随着低龄化犯罪的增加，在校学生犯罪也出现上升。2001年未成年人犯罪中，在校生有252名，其绝对数同比增长27.9%。
（三）类型多样化，手段成人化。
传统的未成年人犯罪类型主要围绕“财、霸、性”，近年来出现了新情况：1.一般成人实施贩毒犯罪，未成年人也有较多参与；2.一般由男性实施的案件，一些女性未成年人也开始涉足；3.青少年犯罪团伙数量惊人增长，未成年人不仅卷入其中，而且成为某些犯罪团伙的核心人物；4.出现了个别模仿社会作案的犯罪现象。
(四)家庭教育不力。
从未成年犯犯罪人员的家庭来看:有的家庭父母离异或一方死亡，子女享受不到家庭的温暖，心理和生理上产生了偏差，有的父母本身文化素质就低，又缺乏教育子女的有效方法，而动辄打骂训斥；有的父母忙于工作，无暇顾及孩子而对其放任自流，有的父母双双下岗、经济拮据，疲于奔波再就业而疏于管教；“寄居型”家庭的孩子，父母管不到，亲戚管不了。而另一些独生子女的家庭，对孩子极端溺爱，生活上无微不至的照顾，思想品德却得不到重视。
(五)文化水平低。
从文化程度来看:未成年犯罪人员文化程度普遍偏低，且辍学、流学、退学的现象很常见。据笔者实习期间调查江苏某少管所的100名未成年犯罪人员来看，大部分未成年犯罪人员只有小学或初中文化水平。其中文盲和小学的占29%，初中的占64%，初中以上学历的寥寥无几。从这个角度来看，少年犯罪，学校有不可推卸的责任。因而学校要贯彻义务教育和素质教育，同时也要对青少年加强法制教育，确保每一位青少年都完成义务教育，使其将来对社会做出更大的贡献。
二、少年教养人员犯罪的原因
当前社会上仍有“黄、黑、灰、白”的四色污染，这对于青少年犯罪的预防工作是个不可小觑的社会问题。如果追寻每位未成年犯罪人员的犯罪历史和初始不良行为的形成，几乎都受过不良风气和黄赌毒现象的影响，这虽构不成导致青少年违法犯罪的直接原因，但却是重要原因。
（一）青少年防范违法犯罪的意识和能力相当薄弱。
目前，青少年的法制教育不够完善，实效性比较差，在一定程度上导致了部分青少年法律意识和自我保护能力的缺失。许多未成年人对一些必备的法律知识知之甚少，甚至近乎法盲。这样，心理、生理尚未成熟，而可塑性极强的青少年便会被黄色文化所吸引，甚至沉醉其中。当这种黄色文化对其消极影响一段时间后，他们对社会的认知程度将会产生严重的偏差，对“真、善、美”和“假、丑、恶”的区分界限日益模糊，误认为黄色文化中所表现的内容就是当今社会的客观表现。长此以往，青少年的心理将严重畸变，理想会严重扭曲，纯洁的心灵将被毒化，价值取向也会陷入不能自拔的误区，精神空间被狭隘、片面、颓废所充斥，超前消费和追求感官刺激的欲望日益增加。当他们的欲望难以得到满足时，而自己又不能用理智去调节，低级的生理需求和物质需求便会成为其追求的先期目标，从而无视社会公德和法律规范，铤而走险进行违法犯罪活动。
（二）当今社会的腐败现象给青少年产生了消极的影响。
某些拥有党政、经济等权力的腐败家长，对子女的违法犯罪行为包庇、纵容，严重妨碍了下一代的健康成长，使其成为子女犯罪的诱因。而部分腐败官员热衷于公款消费、以权谋私、贪污受贿和走后门拉关系，在日常生活中与一般人形成了鲜明的反差。这种现象的存在，对辨别能力和抵抗能力较弱的青少年来说，会具有不可低估的反面影响，甚至还会引导青少年认为权比法大，随之产生亵渎法律的心理，导致其在违法犯罪后得不到有效的教育改造。社会生活中还具有很多种诱发青少年违法犯罪的不良因素，诸如黑社会性质的恶势力及毒品的白色毒害也会深刻影响着青少年的取向。总之，充斥社会各个角落的“四色污染”，手段或隐蔽或刺激，让人防不胜防。他们利用青少年好奇心重，冒险性强，喜欢刺激追逐玩乐的心理，对其频频进行反面渗透，最终促使青少年走上违法犯罪的道路。
（三）社会中的畸变因素也是造成青少年犯罪重要原因。
离异、单亲家庭、特困户及无居所流浪人口子女群体是站在犯罪边缘的高危群体。该群体大都心理处于亚健康状态，缺乏物质生活保障或精神的正面引导，加之个别地区和部门的相关工作表面一套，背后一套，不落实相关国家政策，严重制约了预防青少年犯罪长效机制的建立实施。针对以上情况，笔者认为：预防青少年犯罪是一项实践性很强的工作，要求真务实，工作的着力点在基层，工作的结果体现在实效。要狠抓落实，更重要的是把制度工作措施落到制度层面，解决工作的长远发展问题。
三、未成年人犯罪的预防对策
（一）加强青少年的道德教育。
所谓道德，是指人们关于善于恶，正义与非正义，光荣与耻辱，公正与偏私等观念、原则和规范的总和。道德和法制是制约人们行为和调整人们关系的两大社会规范。法制对人们的约束，具有强制性和外在性，是一种“他律”；道德对人们的约束，具有自觉性和内在性，是一种“自律”。对于未成年人来说，道德的作用更为明显，道德教育对于人品的养成起着决定性作用。道德观念强，思想品德好的人，很少违法犯罪，这已经是不争的事实。而在小学、中学阶段形成不良道德习惯的学生，走上违法犯罪道路的可能性远比品德良好的学生走上违法犯罪道路的可能性大。“合抱之木，生于毫木。九层之台，起于垒土。千里之堤，溃于蚁穴。”未成年人的道德教育，对他们的一生都会产生深远的影响。加强未成年人的道德教育，是预防他们违法犯罪的根本措施。
对未成年人进行道德教育，首先要提高家长和教师自身的道德修养和道德水平。一个家长影响着自己的后代，一个教师影响着一群学生。模仿是未成年人的天性，所谓身教重于言传，空洞的说教是没有感染力的，所以家长和教师要切实加强自身的道德修养，提高道德水平。加强对未成年人的道德教育，既是培养一代“四有”新人和实现社会风气根本好转的需要，也是预防未成年人违法犯罪的根本措施和基础工程。
（二）加强法制教育。
只有学法、懂法，才能有效地避免违法犯罪，这是一个显而易见的道理。未成年人是国家和社会的希望和未来，把他们培养成有道德、有文化、守纪律、懂法律的一代新人，是建设富强、民主、文明的社会主义国家需要。从相反的一个方面来说，目前未成年人犯罪问题仍然日益严重，而不知法、不懂法，缺乏最起码的法律知识和法律观念，是导致其犯罪的一个重要原因，因此对未成年人进行法制教育很有必要。
（三）加强理想教育。
未成年人天真烂漫、乐观向上，对未来充满美好的憧憬，用他们丰富的想象力勾画着美好的蓝图。但是，未成年人在设计自己的理想时，往往出现一些缺陷。例如：缺乏理想或理想脱离实际，理想不稳定，低层次的理想充斥其内等等。同时有一些未成年人自卑心理很严重，因为自卑，他们总认为理想与他们无缘，感到自己提出的理想无法实现，从来不敢奢谈理想，以免遭到别人的耻笑。有一些未成年人则相反，他们有很高的自我评价，理想偏离实际，脱离了客观现实。对于这些情况，教育工作者应当有针对性地进行个别理想教育，让未成年人勇于树立理想，确立奋斗目标，激发其自信心。同时，要指导未成年人根据自己的实际情况树立理想，让理想根植于现实的土壤中。有些未成年人树立的理想，只是停留在生活理想和职业理想的层次上。至于如何塑造完美人格很少意识到。对未来的社会制度和政治结构,则考虑的更少。针对这种情况,教育工作者应当加强个别指导,对其理想的合理成分予以充分的肯定,对其不足之处予以细心的剖析,抓住适当时机,指导他们提高理想层次。由于未成年人的世界观、人生观、价值观正处于形成阶段，他们对自我的认识能力较差，对社会的需求则考虑的更少。因此他们对理想的设计往往带有浓厚的随意性和情绪色彩，易于受到暗示或兴趣发生转移时出现变化。针对这种情况教育工作者应督促未成年人坚持自己的奋斗目标，在遇到挫折时不要退缩，而应持之以恒，锲而不舍。
四、未成年犯教育改造的对策
（一）坚持教育为主，惩罚为辅原则。
《中华人民共和国未成年保护法》第38条规定：“对违法犯罪的未成年，实行教育、感化、挽救的方针，坚持教育为主，惩罚为辅的原则。”《中华人民共和国监狱法》第78条也规定：“对未成年犯执行的刑罚应当以教育改造为主。未成年犯的劳动，应当符合未成年人的特点，以学习文化和生产技能为主。”这些法律规定为教育改造未成年犯提出了基本要求，即坚持教育为主、惩罚为辅的原则。针对不同的案件和不同的未成年人犯罪采取区别对待的方法，将教育、挽救和惩罚相结合，争取教育、挽救多数，严厉打击少数情节特别严重的犯罪行为。
（二）对未成年犯进行文化知识教育。
文化知识水平是构成个人精神文明的重要素质。对未成年犯进行文化知识教育，提高其文化水平，改变其智力结构，不仅是教育改造他们的需要，更是一次“立足眼前、着眼未来”的基础教育，对于提高未成年犯的文化素质具有重要意义。
未成年犯尽管触犯了刑法，受到了刑罚的处罚，但他们仍属于普及九年制义务教育的对象。《中华人民共和国教育法》第39条规定：“国家、社会、家庭、学校及其他教育机构应当为有违法犯罪行为的未成年人接受教育创造条件。”因而未成年犯管教所要进一步提高对未成年犯进行文化教育的重要性和必要性的认识，努力改造当前未成年犯文化教育时间少、开课少、师资匮乏以及重视生产劳动，忽视文化知识学习等现象。同时突出文化知识教育的主体性：（1）教育活动突出参与性。课堂以未成年犯学员为主体，把未成年犯学员看成是知识的主动探求者。教员的主要作用是教学活动的衔接、点拔和关键释疑。（2）课堂情境突出开放性。解放未成年犯学员的双手、大脑和空间。让他们多想一想，多做一做，多动一动。（3）认知活动突出主体性。引导未成年犯学员互教互学，成立4-6人的学习小组，开展工作或学习，缓解学习困难，增强学习信心，提高学习效果。
（三）对未成年犯进行职业技术教育。
由于未成年犯绝大多数正处于学龄阶段，尚未参与社会工作，基本上没有职业经历，其职业技能状况较成年犯更是一片空白，因而必须加强对他们进行职业技术教育，使他们学会一定的生产技能，给刑满回归社会后的就业谋生创造条件。由于职业技术教育是培养未成年犯的一技之长，使他们成为社会有用之材的有效途径，也是预防和减少重新犯罪的主要手段。因此，未成年犯的职业技术要着眼于实际，面向社会。首先要改变现在技术教育上岗培训的错误做法。根据罪犯的学历、刑期、捕前职业，开设多门类、多专业的技术培训；其次，开展刑释前的就业指导，同时根据他们所学专业和技术水平，向劳务市场和用人单位推荐，力争使他们刑释后很快就业。
（四）加强未成年犯的思想教育。
未成年犯正处于世界观和人生观的形成阶段，因而在对未成年犯思想教育过程中，要对 其进行爱国主义、集体主义、社会主义教育，同时加强法制道德教育，使他们树立正确的世界观和人生观，养成良好的社会公德和个人品德。通过对未成年犯进行法律援助，解决其自身存在的法律问题，引导他们深刻认识自己的犯罪行为给国家、社会、人民、家庭及其个人所造成的危害，以激发其认罪、悔罪接受改造的自觉性和主动性。充分调动各方面社会力量投入到未成年犯的教育改造过程中，在对其社会帮教的同时，加强对他们进行思想教育。积极改善未成年犯与自己家人的关系，加强亲情教育，发挥家庭对他们的感召力，避免其产生孤独感和被遗弃感，增强他们重新做人的信心。


参考文献：
河北省石家庄市人大常委会


石家庄市物业管理条例


（2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2004年3月25日河北省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2004年7月8日石家庄市人民代表大会常务委员会公告公布 自2004年8月1日起施行）



第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展。提倡住宅类物业和非住宅类物业创造条件实行物业管理。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市）区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内，负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

市、县（市）区人民政府规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督。

城市居民委员会可以依法调解社区内物业管理纠纷。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑规模、社区建设等因素，由市房产行政主管部门根据有关规定确定。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会。

第九条 已交付使用的物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主入住率达百分之五十以上；

（二）首位业主实际入住达二年以上；

（三）公有住房出售建筑面积达百分之三十以上。

市、县（市）区房产行政主管部门可以根据一个物业管理区域的特殊情况，组织业主召开首次业主大会会议。

第十条 业主成立业主大会的，应当在物业所在地的县（市）区房产行政主管部门指导下进行。可以首先组织成立由业主推选代表组成的首次业主大会会议筹备机构，负责业主大会成立的具体工作。首次业主大会会议筹备机构，也可以征得二分之一以上业主同意，由业主代表、建设单位或公有住房出售单位及其选聘的物业管理企业和物业所在地的县（市）区房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府代表组成。

第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。业主公约另有规定的除外。法律法规另有规定的从其规定。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应有物业管理区域内有二分之一以上投票权的业主参加。

业主代表行使投票权，应当事先征求和如实反映所代表业主的意见。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、确定业主委员会的办公场所和经费、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等事关全体业主利益的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第十三条 首次业主大会应选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

第十四条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会会议由业主委员会召集，五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门申请，要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、业主公约及业主大会议事规则到县（市）区房产行政主管部门备案，并将业主委员会选举结果、业主公约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。

业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

第十六条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应给予相应的补偿。

第三章 物业管理企业

第十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

物业管理企业应当按照国家有关规定取得资质证书。

第十八条 物业管理企业应当按照国家有关规定进行资质核定。不符合原定资质标准的企业，不得从事原定资质标准相应等级的物业服务。

第十九条 物业管理企业享有以下权利：

（一）按照物业服务合同进行管理；

（二）按照物业服务合同收取服务费用；

（三）对装饰装修活动进行监督；

（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；

（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

第二十条 物业管理企业应履行下列义务：

（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；

（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；

（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准；

（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；

（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十一条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四章 前期物业管理

第二十二条 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘具备相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；选聘物业管理企业的，应当签订前期物业服务合同。

业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。

在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业管理服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

第二十三条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十四条 新建物业的建设单位应当在办理房屋预（销）售许可证时，向物业所在地房产行政主管部门提供《业主临时公约》、《前期物业服务合同》；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

第二十五条 物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。

建设单位在销售物业时应将《业主临时公约》作为物业销售合同要约部分。物业买受人在签订物业销售合同同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

第二十六条 规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，并按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，费用计入建筑成本。

物业管理用房属于全体业主共同所有，只能用作物业管理活动。

第二十七条 建设单位应当与其选聘的物业管理企业进行物业管理交接验收，向物业管理企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关物业资料。

在前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将前款所述管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。

第二十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人不得擅自处分。

第五章 物业管理服务

第二十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。

第三十条 在同一物业管理区域内，业主只能委托一个物业管理企业进行管理。业主选聘物业管理企业时，采用公开招标或者其他方式。

物业管理招投标活动由市、县（市）区房产行政主管部门监督管理。

第三十一条 物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、突发公共卫生事件、公共体育设施、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十二条 物业管理企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业管理企业承担。

第三十三条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家有关部门依法制定的物业服务收费办法确定。物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定。

第三十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十五条 物业服务合同期满三个月前，物业管理企业与业主大会应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不续约的，业主大会应当在合同期满三个月前通知该物业管理企业。

第三十六条 物业服务合同终止时，原物业管理企业应当向业主委员会办理下列交还事项：

（一）物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分所得收益等余额；

（二）物业档案资料；

（三）物业管理用房；

（四）属于业主所有的其他财物。

新物业管理企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。

第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

第三十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和业主公约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。

第三十九条 市、县（市）区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

第六章 物业的使用和维护

第四十条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第四十一条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。

第四十二条 物业在国家规定的保修期限内，由建设单位或其委托的单位负责维修。保修期满后，自用部位和设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。

第四十三条 物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；

（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备；

（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

第四十四条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记。

物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。

第四十五条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部分的，应当事先征得业主委员会、物业管理企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用部分原貌的，应在业主委员会或物业管理企业约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十六条 利用物业共用部分进行经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，获取的收益归该部分业主所有，由该部分业主决定主要用于该共用部分的维修、养护；做其它使用的也由该部分业主决定。

第四十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。

住宅小区内的共用配套设施设备，按下列规定实施维修、养护：

（一）供水设施，楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

（三）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

（三）道路、路灯、排水设施由物业管理企业负责；

（四）供热、供气、通信、有线电视设施，由相关单位和产权单位负责；

（五）垃圾转运站由城市管理部门负责。

由物业管理企业负责的维修养护项目，其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。

第七章 物业维修资金

第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主，应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

第五十条 新建住宅物业在销售时，购房户应按购房款百分之二的比例向开发建设单位交纳专项维修资金。

公有住房的购房户应按购房款百分之二的比例向售房单位交纳专项维修资金。

专项维修资金由市房产行政主管部门代管。

法律、法规另有规定的从其规定。

第五十一条 专项维修资金应在物业保修期满后，按下列用途专项使用：

（一）支付房屋共用部位和共用设施设备的安全检查和维护的费用；

（二）垫付共用部位和共用设施设备的急修工程所需费用；

（三）支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用。

专项维修资金不敷使用的，由业主按其占有物业的面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。

第五十二条 物业维修资金实行按幢建账、按户核算，银行专户存储、专款专用。

第五十三条 专项维修资金的使用由业主大会决定；未成立业主大会的，由全体业主决定。

第五十四条 物业管理企业及其他专项维修资金使用单位应定期将专项维修资金的收支、使用情况进行公示，接受业主的监督。

第八章 法律责任

第五十五条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第五十六条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十七条 违反本条例的规定，不移交有关资料和本条例第三十六条第（一）、（四）项事项的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对有关建设单位或物业管理企业予以通报，并处一万元以上十万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市房产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

以欺骗方式取得资质的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

第五十九条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决议使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款，物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，擅自移动共用设施设备的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（四）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

个人有前款规定行为之一的，处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 违反本条例的规定，市、县（市）区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第九章 附则

第六十六条 本条例自二○○四年八月一日起施行。