浙江省高级人民法院关于司法警察参与执行工作的规定

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


理性讨薪的法律路径

张喜亮


??又到岁末，辛苦了一年的进城务工人员能否按时足额领到薪水，能否安心回家过年，是上至中央下至地方各级政府乃至全社会都非常关心的一个问题。
?? 干了活，却拿不到钱，有家没钱回，甚至还要挨饿受冻，这种情况谁都受不了，当然要努力讨回自己的辛苦钱。虽然“讨薪”有理，但如何讨薪也得讲策略。
?? 近日，有报道称，今年北京市共发生进城务工人员讨薪事件201起9905余人次。警方先后依法处理了295名参与恶意讨薪者，其中刑事拘留26人，治安拘留269人。
?? 对于惩罚所谓“恶意讨薪”者的做法，我们不作评论。但需要指出的是，欠薪肯定是违法行为，追讨欠薪不论是从哪个角度说，都是合理合法的事。当然，如果有谁在追讨欠薪的过程中，做出了违反法律的事情，那么有关方面依照法律的规定，对违法者进行相应的处理或是惩罚，那也是“法律面前人人平等”的应有体现。
?? 如何通过法律途径理性讨薪，如何在不违反法律规定、不侵害他人合法权益的前提下，既要回属于自己的血汗钱又惩罚欠薪者？本刊特地推出此文，希望通过文字与图表的解说，能给读者一些帮助。 ——编者??
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?? 一、关于保护劳动报酬权的法律法规
?? 欠债还钱天经地义。但是，运用法律手段维护自己的劳动报酬权，并不那么简单，首先应当知道关于保护劳动报酬权的法律法规。
?? （一）关于劳动报酬保护的法律规定
?? 第一，《宪法》规定了劳动报酬权的保护
?? 《宪法》第四十二条规定：“国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件，并在发展生产的基础上，提高劳动报酬和福利待遇。”宪法第四十八条规定：国家“实行男女同工同酬”。
?? 第二，《劳动法》对保护劳动报酬的规定
?? 《劳动法》第五章专门对工资做出了规定。第四十六条规定：“工资分配应当遵循按劳分配原则，实行同工同酬。”
?? 第五十一条规定：“劳动者在法定休假日婚丧假期间以及依法参加社会活动期间，用人单位应当依法支付工资。”
?? 第三，《工会法》对保护劳动报酬的规定
?? 《工会法》第二十二条规定：企事业单位违反劳动法律、法规规定，克扣职工工资的，“工会应当代表职工与企业、事业单位交涉，要求企业、事业单位采取措施予以改正；企业、事业单位应当予以研究处理，并向工会作出答复；企业、事业单位拒不改正的，工会可以请求当地人民政府作出处理”。
?? 第五十二条规定：职工因参加工会活动而被解除劳动合同的以及工会工作人员因履行工会法规定的职责而被解除劳动合同的，“由劳动行政部门责令恢复其工作，并补发解除劳动合同期间应得的报酬，或者责令给予本人年收入二倍的赔偿。”
?? 第四，工资支付规定
?? 国家劳动部门以及各地劳动部门都颁发执行了相关工资支付办法。国家劳动部门颁发的《工资支付暂行规定》第一条规定：“为维护劳动者通过劳动获得劳动报酬的权利，规范用人单位的工资支付行为，根据《劳动法》有关规定，制定本规定”。所以，维护工资权益主要的依据就是国家及各地方的工资支付办法。
?? （二）关于工资及工资支付的规定
?? 《工资支付暂行规定》第三条规定：“本规定所称工资是指用人单位依据劳动合同的规定，以各种形式支付给劳动者的工资报酬。”
?? 第四条规定：“工资支付主要包括：工资支付项目、工资支付水平、工资支付形式、工资支付对象、工资支付时间以及特殊情况下的工资支付。”
?? 第五条规定：“工资应当以法定货币支付。不得以实物及有价证券替代货币支付”。
?? 第六条规定：“用人单位应将工资支付给劳动者本人。劳动者本人因故不能领取工资时，可由其亲属或委托他人代领。用人单位必须书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字，并保存两年以上备查。用人单位在支付工资时应向劳动者提供一份其个人的工资清单。”
?? 第九条规定：“劳动关系双方依法解除或终止劳动合同时，用人单位应在解除或终止劳动合同时一次付清劳动者工资。”
?? （三）拖欠或拒不支付工资的法律责任
?? 《劳动法》第九十一条规定：用人单位拖欠克扣工资的“由劳动行政部门责令支付劳动者的工资报酬或经济补偿，并可以责令支付赔偿金”。
?? 《工资支付暂行规定》第十八条规定：各级劳动行政部门有权监察用人单位工资支付的情况。用人单位有下列侵害劳动者合法权益行为的，由劳动行政部门责令其支付劳动者工资和经济补偿，并可责令其支付赔偿金：1.克扣或者无故拖欠劳动者工资的；2.拒不支付劳动者延长工作时间工资的；3.低于当地最低工资标准支付劳动者工资的。
?? 《工资支付暂行规定》第十九条规定：“劳动者与用人单位因工资支付发生劳动争议的，当事人可依法向劳动争议仲裁机关申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。”
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?? 二、可以受理“欠薪”案件的部门或机构
?? （一）工会
?? 工会是职工自愿结合的专门为职工办实事的组织。《工会法》明确规定：中华全国总工会及其各工会组织代表职工的利益，维护职工合法权益；维护职工合法权益是工会的基本职责。地方工会组织都设有维权部或信访部或职工维权中心等，这些机构专门受理劳动者举报的侵权案件。职工无论是不是工会会员都可以请求工会维护其工资报酬权。
?? 职工首先应当向本单位的工会组织请求维权，如果本单位没有工会的，便可以到本地的区域工会提出请求，如开发区工会、社区工会、地方总工会等等。
?? （二）用人单位劳动争议调解委员会
?? 用人单位劳动争议调解委员会是专门处理本单位发生的劳动争议包括拖欠、克扣和拒不支付工资的案件。按照国家有关法律的规定，用人单位一般都设有劳动争议调解委员会。调解委员会由职工代表、工会代表和单位代表三方组成，工会代表依法担任调解委员会的主任。
?? 鉴于回避对簿公堂的心理，如果能够在本单位劳动争议调解委员会内部解决纠纷，不失为上策。其优势是几乎不会伤争议双方的和气，而且还经济、简便。
?? （三）劳动事务服务机构
?? 劳动事务服务机构有很多,如各种劳动事务咨询中心、法律事务所、律师事务所等等，这些机构有公益性的，也有营利性的。比如法律援助中心就属于国家设立的公益性的维权机构，而法律事务所和律师事务所一般则是营利性的。
?? 向这些机构请求维权，主要是他们能够提供法律帮助，如咨询或代理等。法律援助机构是专门为那些侵权事实清楚而又无力支付诉讼资费的困难群众服务的，被拖欠工资的职工可以直接到当地司法局咨询有关情况。
?? （四）向人大、政协等机构举报人民代表大会是国家的权力机构，是立法机关。政治协商会议在国家政治生活中有着相当重要的地位。这些机构都有权对劳动法律执行情况进行监督检查。这些机构中设有信访和法律监督部门。他们不仅可以对用人单位执行劳动法律、法规的情况进行监督检查，还有权对政府依法行政情况和人民法院的工作进行质询和监督。发生工资报酬纠纷案件，劳动者可以直接向这样的机构举报并要求其给予维权帮助。
?? （五）媒体机构
?? 包括广播、报纸、电视、网络在内的各种媒体，在媒体上曝光，形成社会舆论的压力，往往也是促成问题解决的有效办法。
?? 媒体对于形成社会舆论压力有很大的作用，但是并非解决问题的直接办法。
?? （六）劳动监察