贵港市人民政府办公室关于印发贵港市土地储备实施办法的通知
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贵港市人民政府办公室关于印发贵港市土地储备实施办法的通知
广西壮族自治区贵港市人民政府办公室
贵政办〔2008〕100号
贵港市人民政府办公室关于印发贵港市土地储备实施办法的通知
各县、市、区人民政府,市人民政府各组成部门、各直属机构：
经市人民政府同意，现将《贵港市土地储备实施办法》印发给你们，请认真执行。
贵港市人民政府办公室
二〇〇八年七月二十三日
贵港市土地储备实施办法
第一章 总 则
第一条 为了完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部财政部中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》（国土资发〔2007〕277号）、《财政部国土资源部关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》（财综〔2007〕17号）等法律、法规、文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市本级和三区范围内开展的土地储备工作均适用本办法。
第三条 本办法所称的土地储备，是指市土地储备中心依据本办法规定，以征收、收购、优先购买或收回等形式依法取得土地，进行前期开发、储存、供应土地的行为。
第四条 市土地储备中心是市人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源局、代表市人民政府统一承担土地储备工作的事业单位。
第五条 市人民政府成立市土地储备委员会，作为我市土地储备的决策机构，代表市人民政府审定土地储备各项相关决策，下设办公室，与市土地储备中心实行两块牌子、一套人马管理。
第六条 市土地储备委员会主要职责是：
（一）研究制订有关土地储备的管理办法。
（二）审定市本级和三区土地储备规划。
（三）审定市本级和三区土地储备计划和土地储备项目实施方案。
（四）审定市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）提出的土地整理、包装方案。
（五）审定我市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
（六）审定我市本级和三区土地储备资金筹措和使用计划。
（七）协调解决我市土地储备工作中遇到的重大问题。
第七条 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）的职责是：
（一）负责市土地储备委员会的日常业务工作。
（二）拟订市本级和三区土地储备计划、土地储备项目实施方案。
（三）拟订市本级和三区储备土地供应计划和实施方案。
（四）拟订市本级和三区储备资金筹措和使用计划。
（五）负责市本级和三区土地储备的具体组织实施工作。
（六）负责土地市场信息收集、整理和市场需求预测工作，发布储备土地的储备和供应信息。
（七）负责市土地储备委员会交办的其他事项。
第八条 市发改、经济、监察、财政、建设规划、土地、房产、中国人民银行贵港市中心支行等部门以及各辖区政府按职责分工，各负其责，互相配合，确保土地储备相关工作顺利开展。
第九条 全市建设用地实行统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理，由市土地储备中心依法组织实施。
第二章 计划与管理
第十条 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）应根据调控土地市场的需要，合理确定土地储备规模。
第十一条 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）根据贵港市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等在每年的第三季度末编制下一年度土地储备计划，征求市国土资源局、市财政局和中国人民银行贵港市中心支行意见，报市土地储备委员会批准同意后依法组织实施。实施土地储备计划时，由市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）编制项目实施方案，报市土地储备委员会批准，作为依法办理相关审批手续的依据。
第十二条 年度土地储备计划包括：
（一）年度储备土地规模。
（二）年度储备土地前期开发规模。
（三）年度储备土地供应规模。
（四）年度储备土地临时利用计划。
（五）计划年度末储备土地规模。
第十三条 年度储备土地计划执行情况由市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）提请审议下一个年度计划时，向市土地储备委员会报告。
第三章 范围与程序
第十四条 在我市本级和三区范围内的下列土地依法纳入土地储备范围：
（一）依法收回的国有土地，包括：无主土地；因单位搬迁、撤销、解散、破产等原因，停止使用的原划拨土地；经核准报废的原划拨道路、采矿场、取土区用地；土地使用期限已满，土地使用权人未申请续期或申请续期未获批准的土地；依法解除出让合同收回的土地；依法收回的闲置土地；依法没收的土地。
（二）收购的土地，包括：企业改制、旧城改造、污染企业外迁、城市规划调整中可置换的土地；土地使用者申请市土地储备中心收购的土地；因实施城市规划和土地整理必须收购的土地；因公共利益、公共安全、重大项目建设需要必须收购的土地。
（三）行使优先购买权取得的土地，包括：土地使用权转让申报价格比标定地价低20%的土地。
（四）依法征收的土地，包括：已办理农用地转用、土地征收（用）批准手续，并从被征地单位（个人）依法取得的土地。
（五）其他依法取得的土地。
第十五条 实行依法收回土地的储备程序
（一）无偿收回的土地按下列程序进行储备：
1.市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）拟订无偿收回土地实施方案，报市土地储备委员会批准。
2.市国土资源局依法收回土地使用权，注销原《国有土地使用证》。
3.市建设规划委员会依法注销原《建设用地规划许可证》等。
4.市国土资源局为市土地储备中心办理土地登记手续，纳入土地储备。
（二）有偿收回的土地按下列程序进行储备：
1. 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）拟订有偿收回土地实施方案，报市土地储备委员会批准。
2.对土地使用权人依法补偿。
3.市国土资源局依法收回土地使用权，办理注销土地登记手续。
4. 市建设规划委员会依法注销原《建设用地规划许可证》。
5.市国土资源局为市土地储备中心办理土地登记手续，纳入土地储备。
第十六条 实行依法收购土地的储备程序
（一）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）拟订土地收购实施方案，报市土地储备委员会批准。
（二）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）根据土地评估结果，与原土地使用权人进行协商，初步确定土地收购补偿标准，报市国土资源局、市财政局审核。
（三）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）拟订《国有土地使用权收购合同》（草案）报市土地储备委员会批准。
（四）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》，对土地使用权人依法补偿。
（五）市国土资源局依法收回土地使用权，办理注销土地登记手续。
（六）市建设规划委员会依法注销原《建设用地规划许可证》。
（七）市国土资源局为市土地储备中心办理土地登记手续，纳入土地储备。
第十七条 市政府行使优先购买权进行土地储备程序
（一）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）拟订行使政府优先购买权收购土地实施方案，报市土地储备委员会批准。
（二）按照申报价格依法收购。
（三）市国土资源局依法注销土地登记手续，市建设规划委员会依法注销原《建设用地规划许可证》。
（四）市国土资源局为市土地储备中心办理土地登记手续，纳入土地储备。
第十八条 依法征收土地的储备程序
（一）市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）作为报批业主办理土地征收前期手续。
（二）市国土资源局按法定程序组织报批和批后实施工作。
（三）市国土资源局依法办理注销土地登记手续，为市土地储备中心办理土地登记手续，纳入储备。
第十九条 其它依法取得土地的储备程序
市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）提出土地储备实施方案，报市土地储备委员会批准后依法实施。
第四章 开发与利用
第二十条 经市土地储备委员会批准，市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）有权对纳入储备的土地进行前期开发、保护、管理、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第二十一条 在储备土地供应前，市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）可依照法律、法规、政策的有关规定，以招标等方式组织实施储备土地上建（构）筑物及附着物的拆迁、土地平整、基础设施建设等前期开发工作。
第二十二条 储备土地供应前，市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）可依法将土地使用权单独或连同地上建设物出租、抵押、临时改变用途使用。
第二十三条 进入市土地储备中心收储的土地以市土地储备中心名义办理土地登记手续并核发土地证书，用于融资抵押。
第五章 土地供应
第二十四条 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）依法将储备土地的位置、面积、规划用途等情况定期向社会公告。
第二十五条 根据社会需求状况，市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）对储备土地统一制订供应土地方案，征求市发改委、市建规委、国土局意见，报市土地储备委员会审议同意后依法组织实施。不经市土地储备委员会批准，不得进入供地程序。
第二十六条 已经纳入储备计划的土地，各有关单位单位和个人不得擅自通过其它途径转让土地或转让应由市土地储备中心收回或收购的土地上的建（构）筑物、附着物，否则，有关部门不办理其审批和登记等转让手续。
第六章 资金管理
第二十七条 市土地储备资金收支管理按照贵港市财政局、贵港市国土资源局《转发财政部国土资源部〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（贵财[2007]151号）的规定，实行专款专用、分帐核算，并实行预决算管理。
第二十八条 土地储备资金来源渠道：
（一）市财政局从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给市土地储备中心的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用。
（二）市财政局从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金。
（三）市土地储备中心按照国家有关规定举借的银行贷款及其它渠道的借款。
（四）经市财政局批准可用于土地储备的其他资金。
（五）上述资金产生的利息。
第二十九条 土地储备资金的使用范围
（一）补偿性支出。指征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。
（二）开发性支出。指征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括：前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。
（三）上缴的税费支出。指征收土地需缴纳的税费。具体包括：耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、土（征）地管理费以及应缴交的其他用地报批费用等。
（四）征地、开发、拆迁的劳务费、管理费支出。包括：征地劳务费、开发劳务费、拆迁管理费及劳务费、土地交易服务费等，具体按市人民政府办公室《关于印发贵港市国有土地使用权出让收入清算管理暂行办法的通知》（贵政办[2005]131号）计算。
（五）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行贷款及其它借款的利息。
（六）其它费用支出。其它在土地储备过程中需支付的费用，如规划设计费、土地测绘费、评估费等。
第三十条 市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）利用储备土地抵押举借的贷款（借款）规模应与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报市财政局批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，不得挪用。市土地储备中心举借的贷款，只能用于土地储备，不得用于其它用途。
第三十一条 市土地储备中心进行土地储备利用的银行贷款或其它借款与土地出让还款没有同步时，市财政局可借资金给市土地储备中心用于还本付息。
第三十二条 资金划拨流程
收储资金（财政投入、财政暂借、银行贷款等各类借款）---市土地储备中心---收储——出让---市财政国库---计算成本及提取5%国有土地收益基金、2%储备业务费等--- 市土地储备中心---还本付息、收益分配。
第三十三条 费用管理
成本费用和日常费用实行分帐管理。
（一）从储备土地出让金总收入中提取2%作为土地储备业务费，按照有关财务规定用于市土地储备中心的日常费用和土地储备业务拓展费用支出。
土地储备业务费用的使用范围：
1、土地储备机构的人员经费。包括土地储备管理人员的基本工资、补助工资、其他工资和社会保障费（包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费）；
2、土地储备管理工作必需的办公费、差旅交通费、业务招待费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、会议费及调查研究费；
3、为开展储备土地有偿出让工作所支付的广告费、咨询费；
4、储备土地在进行出让（招标、拍卖、挂牌）时所支付的场地租金；
5、业务人员的培训费、宣传费及有关票据、报表等相关费用。
（二）土地储备资金及费用的审计。市审计局每年应对土地储备资金及费用进行全面审计。
第七章 附 则
第三十四条 本办法自公布之日起实施。原市人民政府出台的相关管理办法与本办法有抵触的，以本办法为准。
第三十五条 桂平市、平南县可参照本办法执行。
深圳市综合配套改革总体方案
深圳市人民政府
深圳市综合配套改革总体方案
为深入贯彻党的十七大精神，认真落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，在新形势下继续发挥经济特区改革开放的引领作用，推动深圳市实现科学发展，特制定本方案。
一、综合配套改革的总体要求
综合配套改革的指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，充分发挥经济特区的"窗口"、"试验田"、"排头兵"和示范区作用，继续解放思想，坚持改革开放，勇于自主创新，推动科学发展，促进社会和谐。统筹规划，重点突破，全面推进综合配套改革，争当科学发展的示范区、改革开放的先行区、自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。
综合配套改革的基本思路是：过去已进行的改革要继续深化，当前中央已作出部署的改革要率先推进，符合未来发展方向的改革要积极探索。按照国家改革发展的战略部署，做到"四个先行先试"：一是对国家深化改革、扩大开放的重大举措先行先试；二是对符合国际惯例和通行规则，符合我国未来发展方向，需要试点探索的制度设计先行先试；三是对深圳经济社会发展有重要影响，对全国具有重大示范带动作用的体制创新先行先试；四是对国家加强内地与香港经济合作的重要事项先行先试。力争在重要领域和关键环节取得新的突破，在全国率先形成科学发展的体制机制，为发展中国特色社会主义创造新鲜经验。
二、深化行政管理体制改革，率先建成公共服务型政府
基本思路：
以转变政府职能为核心，全面创新行政管理体制，实现政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务、维护社会公平正义转变，实现政府组织机构及人员编制向科学化、规范化、法制化转变，实现行政运行机制和政府管理方式向规范有序、公开透明、廉洁高效转变，努力建设人民满意的服务型政府。
改革重点：
(一)转变政府职能，完善管理体制。按照职能有机统一的原则，优化政务流程，整合政府机构，完善大部门管理体制，实现政府职能、机构与人员的合理配置。建立健全决策、执行、监督既相互制约又相互协调的权力结构和运行机制。实现决策相对集中，执行专业高效，监督有力到位。
(二)严格依法行政，建设法治政府。探索建设法治政府的有效途径，建立法治政府建设指标体系，加强程序设计和程序保证，严格规范行政执法行为，规范行政处罚权的实施机制。完善行政复议制度和政府责任体系，建立行政问责制。继续深化行政审批制度改革，减少和规范行政审批。进一步健全政府决策的公开征询机制，拓宽民意渠道，坚持民主决策，切实加强社会公众对政府的监督。完善政府信息发布制度，提高政府工作透明度和公信力。
(三)探索城市行政区划及管理体制改革。适当调整行政区划，推进精简行政层级改革试点，缩短管理链条，提高行政效率，实现一级政府三级管理，创新现代城市管理模式，提高城市精细化管理水平。
(四)创新公务员管理制度。实施公务员职位分类管理，建立健全公务员职位说明书制度，对公务员中专业性较强的职位和辅助性职位实行聘用制。探索实行公务员能进能出、能上能下的管理体制。进一步深化公安专业化改革，完善相关配套政策。
(五)深化事业单位改革。在事业单位分类改革的基础上，进一步推进政事分开、管办分开，规范政府提供公共服务的领域、标准和方式，深化事业单位人事制度、社会保障制度和收入分配制度改革，创新事业单位内部管理制度和运行机制，开展事业单位法定机构改革试点。
三、全面深化经济体制改革，率先建立完善的社会主义市场经济体制
基本思路：
坚持社会主义市场经济改革方向，深化经济体制改革，进一步完善土地、财税、金融等基础性经济制度，更大程度地发挥市场在资源配置中的作用，加快形成统一开放、竞争有序的市场体系，率先建立完善的社会主义市场经济体制。
改革重点：
(一)完善要素配置的体制机制。强化市场在资源配置中的基础性作用，探索政府产业政策与市场机制有机结合的新途径，提高政府财政性资金和各类生产要素配置的透明度，综合运用财政、金融、价格、土地、环保等手段，形成转变经济发展方式的长效机制。
(二)深化财政体制和税制改革。按照实现基本公共服务均等化的要求，抓紧改革财政体制和运行机制，加快建立公共财政体系，促进特区内外协调发展。深化预算制度改革，实现公共产品供给均衡化。加强行政机关资金使用责任审计，强化预算管理和监督，切实降低行政成本。开展地方税制综合改革试点。
(三)深化投融资体制改革。加强对政府投资项目的管理，加快推行代建制。建立和完善社会投资项目核准备案制度，减少社会投资项目核准事项，进一步放开社会投资领域。深化城市公用事业改革，建立多元化的投资机制和规范高效的运营机制，逐步放开公用事业的建设和运营市场。创新公用事业监管模式，构建政府、公众和社会三方共同参与、有机结合的监管评价体系。
(四)建立金融改革创新综合试验区。进一步发挥深圳证交所的作用，发展壮大中小企业板市场，积极支持在深圳设立创业板市场和场外交易市场，加快构建多层次资本市场。探索在深圳设立本外币债券市场，大力发展期货交易，整合规范发展各类产权市场。支持银行、证券、保险、基金、期货等机构在符合有关法律法规及行业监管要求的基础上，创新金融品种和经营模式，积极探索房地产、高速公路、码头、电力等资产证券化。加快发展金融后台服务产业，建设辐射亚太地区的金融后台服务基地。积极探索发展创业投资引导基金、股权投资基金，发展小额贷款公司和民营中小银行，完善中小企业融资服务体系。探索建立加强金融监管的有效模式，防范和化解金融风险。
(五)深化土地管理制度改革。深化土地资源的市场化配置，建立全方位的土地资产市场，促进土地资源有效流转和优化配置，加快包括工业楼宇在内的房地产流转。创新产业用地模式，合理控制土地开发强度，实行产业用地出让年期弹性化，探索产业用地租售并举的多元化供应方式。立法保护生态用地和基本农田，探索建立保护补偿机制。加快解决土地房产历史遗留问题，努力探索现代都市农业发展和农村城市化地区发展的新途径、新方法。严格规范土地征收征用制度，完善利益补偿机制。
(六)继续推进企业改革。加快国有经济战略性调整，完善国有产权制度，创新国有资产运营和管理模式，健全法人治理结构。深化国企内部改革，完善国企管理人才市场化、国际化的选拔管理机制，规范薪酬体系，完善投资项目的绩效考核和奖惩机制，强化国有企业负责人的离任审计和责任追究制度。加快推进集体股份合作经济改革与发展。进一步放宽中小企业、非公经济的市场准入，合理引导中小企业、非公经济进入金融服务、公用事业、基础设施建设等领域。按照平等保护物权的原则，形成各种所有制经济公平竞争、共同发展的新格局。
(七)深化市场监管体制改革。进一步强化市场监管，形成开放有序的市场经营环境。支持建立完善行业信用信息系统，加快建立统一的信用信息共享平台，培育和发展社会信用服务机构，推进社会信用体系建设。建立政府采购、产业政策等与企业的信用等级挂钩制度，建立失信惩戒和守信激励机制。
四、积极推进社会领域改革，加快构建社会主义和谐社会
基本思路：
坚持以人为本，着力推进以改善民生为重点的社会领域改革；完善社会管理制度，创新社会管理方式，扩大和改善公共服务，形成多元化的公共服务供给模式，尽快实现基本公共服务均等化，提升民生净福利水平；培育发展社会组织，加快法治城市建设，努力建设社会主义和谐社会。
改革重点：
(一)争创国家教育综合改革示范区。积极进行教育综合改革试点。探索并完善教育管理体制和办学体制。合理配置义务教育办学资源，推进义务教育均衡发展，逐步解决常住人口子女平等接受义务教育问题。加大对深圳大学的支持力度，进一步扩大办学自主权，推进治理模式改革，创新内部管理体制和运行机制，努力把深圳大学办成高水平、有特色的一流大学，为高等教育跨越式发展探索新途径、新方式。加强与港澳和国外教育特别是高等教育合作，引进港澳和国外知名学校来深圳合作办学，提升教育国际化水平。以加快中等职业教育为重点，大力发展职业教育，探索各级各类教育沟通衔接的有效机制。科学规划并办好外籍人员子女学校和港澳人士子弟学校。深化办学体制改革，支持民办教育健康发展。
(二)推进医药卫生体制改革。实行政事分开、管办分开、医药分开、营利性和非营利性分开。开展公立医疗机构和药品流通体制改革试点，完善社区卫生服务，规范基本医疗服务的范围、标准和提供方式。完善医疗保险制度。进一步放开医疗市场，引进境外资本发展医疗卫生事业，积极促进非公医疗卫生机构的发展，形成投资主体多样化的办医体制，加强对社会医疗机构的支持和监督。有效增加基本医疗服务供给，逐步形成由政府提供公益性基本医疗服务、市场提供个性化和高端医疗服务的格局。建立健全医师资质管理和个人执业制度。鼓励推进中医临床研究和中医管理体制改革，发展和弘扬中医事业。完善公共卫生服务体系，提供安全、有效、方便、价廉的基本医疗卫生服务。
(三)深化就业、社会保障、收入分配和住房制度改革。统一规范人力资源市场，加快建立健全就业公共服务体系，实施创业带动就业工程，完善困难群众的就业援助制度，促进充分就业。健全劳动关系调整机制和欠薪保障机制，依法维护劳动者权益和社会稳定。深化社会保障体系改革。按照国家规定探索社保基金保值增值的有效机制。加强社会保险经办机构、社会救助与社会福利综合服务体系等公共服务设施建设。深化收入分配制度改革，逐步提高劳动报酬在初次分配中的比重，切实增加和维护居民的财产性收入，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重。深化住房制度改革，完善以廉租房、公共租赁住房和经济适用住房为主体的住房保障体系，建立健全住房公积金制度。
(四)深化文化管理体制改革和完善公共文化服务体系。以增强文化发展活力为重点，完善扶持公益性文化事业、鼓励文化创新的政策措施，全面提升文化软实力。稳步推进文化市场的开放，鼓励社会力量积极参与公益性文化建设。积极探索政府主导与发挥市场作用有机统一的文化事业和文化产业发展机制，深化国有文化资产管理体制改革，进一步增强国有文化企业集团的影响力。条件成熟时按程序设立文化产业投资基金，建立文化产权交易中心。培育文化产业骨干企业和新的文化业态，打造一批在国内外有重要影响的文化品牌，提高"文博会"的国际化、专业化水平，使深圳成为中国文化"走出去"的重要基地。加快设计之都建设，把深圳建成有国际影响力的文化创意中心。营造创新文化氛围，不断增强文化的竞争力、吸引力和凝聚力，在全社会形成面向世界、面向未来、具有鲜明特色的社会主义先进文化。
(五)创新社会管理体制，大力培育发展社会组织。推进基层社会管理体制改革，加强基层民主建设，增强基层自治功能。健全社区管理体制，扩大并规范社区居民参与社区管理的方式和渠道，构建社区公共资源共享机制和综合治理机制。结合行政管理体制改革，充分发挥社会组织作用，将各部门可由社会组织承担的事项，交由社会组织承担，加快建立和完善政府向社会组织购买服务的制度。推进社会组织登记管理制度改革，进一步完善对社会组织的管理，形成政府与社会组织功能互补、相互协调的社会管理网络。加强社会工作人才队伍建设，率先探索建立现代社工制度。统筹人口规划和人口政策，创新人口管理方式和手段，全面推行"居住证"制度。改革和调整户口迁移政策，创新流动人口管理机制，优化人口结构，为全国流动人口管理和户籍制度改革探索新路。完善信访维稳工作机制和突发事件应急管理机制，健全城市公共安全和社会治安防控体系。
(六)积极推进依法治市，率先建成社会主义法治城市。整合立法资源，实行政府规章的集中起草，坚持科学立法、民主立法。积极研究将经济特区范围延伸至深圳全市，解决"一市两法"问题。在中央统一领导下积极稳妥地推进司法体制和工作机制改革，抓住影响司法公正、制约司法能力的关键环节，进一步解决体制性、机制性、保障性障碍，优化司法职权配置，规范司法行为，加强权力监督制约，维护社会稳定，促进社会和谐。
五、完善自主创新体制机制，加快建设国家创新型城市
基本思路：
把自主创新作为城市发展的主导战略，完善自主创新的体制机制和政策环境，优化配置创新资源，提高创新能力，推进核心技术的自主创新，实现电子信息、生物、新材料、新能源、航空航天、环保、海洋等产业技术的跨越式发展，打造国际化高技术产业基地，率先建成国家创新型城市，成为有国际影响力的创新中心。
改革重点：
（一）构建开放型创新体系。加强区域合作与国际合作，广聚境内外创新资源，引导创新要素向企业集聚，构建以市场为导向、企业为主体、产学研结合的城市创新体系。推动深圳国家高新技术产业园区转型升级，努力建设世界一流高科技园区。支持企业与高等院校、科研院所共建高水平的技术研发机构和产学研基地。鼓励企业扩大国际合作，设立境外研发机构，鼓励企业申请并合法使用境内外知识产权。强化深港科技合作，构建深港创新圈，建设深港技术创新合作基地和香港高校深圳产学研基地，促进两地在科技、产业等方面的深度合作与融合。积极开展多边和双边国际科技合作，承接跨国公司研发中心转移。
（二）促进创新资源高效配置。在深圳布局建设一批具有国际先进水平、对我国经济社会发展具有显著作用的重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新能力建设项目。加快建设华南超级计算中心、深圳国家高技术产业创新中心、深圳产业创新研究院。建设一批国家重点实验室、工程（技术）中心、工程实验室等区域创新支撑平台。支持产学研合作和区域联合承担国家重大科技专项，强化知识产权工作机制。建设一批国家高技术产业化示范工程。
（三）完善创新服务体制。优化整合财政资源，加大财政资金投入，重点支持国家战略性重大科技研发项目、竞争前技术、共性技术的研究和公共平台建设，扶持一批面向产业和服务社会的新型公共研发机构、创新服务机构和成果转化机构。大力培育和发展技术评估、技术转移、产权交易等各类中介服务机构，引导其向专业化、规模化和规范化方向发展。发挥政府和中介组织在促进科技成果交易中的作用，将深圳发展为国际化科技成果交易中心。完善创新创业融资环境，鼓励发展创业投资。加大自主创新产品的政府采购力度。
（四）创新人才管理体制。整合人才管理职能，创新人才引进、培养、评价、任用、激励和服务保障机制，彻底打破人才身份限制，促进人才合理有序自由流动。开展外国专家工作许可证审批发放和组织涉外培训工作。改革科技奖励制度，突出政府科技奖励的重点，鼓励和规范社会力量设奖。营造吸引全球创新人才的制度环境。
（五）深化知识产权管理体制改革。积极探索大知识产权管理体制，强化知识产权保护，完善知识产权行政执法与司法保护机制。建立知识产权交易中心。支持开展行业、国家和国际标准的制定工作，加快创新成果的知识产权化。建立和完善知识产权人才评价体系。建立知识产权预警机制，开展知识产权维权援助工作，创新知识产权公共服务平台。
六、以深港紧密合作为重点，全面创新对外开放和区域合作的体制机制
基本思路：
坚持以开放促改革、促发展。以深港合作为重点，大力推进对内对外开放；推动区域间要素流动便利、城市功能互补，积极主动参与国际分工；创新对外经贸发展方式，率先建立全方位、多层次、宽领域、高水平的开放型经济新格局，形成与国际接轨、有中国特色的开放型体制机制。
改革重点：
（一）全面推进深港紧密合作。在粤港澳合作的框架下，进一步巩固合作基础，拓宽合作领域，创新合作方式，完善合作机制。通过全面推进深港紧密合作、融合发展，提升城市功能，优化生产力布局，增强辐射带动能力，在粤港澳共同打造亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群中发挥主力军作用，为粤港澳成为全球最具核心竞争力的大都市圈之一提供强有力的支撑。与香港功能互补，错位发展，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。积极开展粤港澳货物贸易人民币结算试点。加强金融合作，巩固和提升深港在全球金融竞争中的地位。加强海空港航运合作，加快深港机场合作进程，进一步加强深港在高端航运服务领域的合作与融合，打造世界级的港口群，支持建设具有全球资源配置功能的物流枢纽、亚太地区最重要的多式联运中心和供应链管理中心。加强深港商贸合作，创新商业模式，共同打造具有商业贸易、展示推广、旅游休闲等功能的国际商贸中心。加强深港社会、文化、科技、教育、卫生等领域的合作，加快推进深港城市规划和交通、信息、能源等重大基础设施的对接和建设，实现资金、货物、信息等要素流动更加便捷和安全有序，加快实施深圳居民往来香港的便利措施。更加注重借鉴港澳办事规则和运行机制，不断探索合作的新途径、新形式、新载体。加快推进前后海地区的规划建设和体制创新，作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区合作的重要载体。健全深港澳打击走私合作机制，促进经济健康发展。
(二)创新对外经贸发展方式。进一步深化涉外经济管理体制改革，实现涉外经济管理与国际惯例对接，促进贸易和投资便利化。深化口岸管理体制改革，探索海关、检验检疫、边检等口岸查验方式创新，实施单一窗口或"一站式"通关模式，规范口岸物流、客流管理，加大口岸基础设施建设力度，加快"大通关"进程。整合口岸信息资源，推进"电子口岸"建设。加快外贸增长方式转变，积极培育自主出口品牌，鼓励高技术含量、高附加值产品出口。大力扶持和培育本土跨国公司。率先实现出口加工制造业的优化升级。探索完善服务贸易统计和监管体系。积极承接国际离岸服务外包，建设具有国际竞争力的服务外包基地城市。创新招商引资机制，鼓励支持跨国公司在深圳设立区域性总部。加快前海湾保税港区建设，充分发挥保税区等海关特殊监管区域的功能作用，提高运行质量和效益。
(三)积极推进区域合作。充分发挥深圳作为全国经济中心城市的辐射带动作用，积极推进"深莞惠"紧密合作，全面提升珠江口东岸地区整体竞争能力。探索支持城市群发展的相关政策，加快建设辐射周边地区的快速综合交通运输体系，加强与省内城市之间的分工协作和优势互补。立足国内拓展发展新空间，加强与内地全方位、多层次、宽领域的经济合作。大力实施"走出去"战略，支持企业到境外设立研发、生产基地，开展跨国并购，探索建立境外经贸合作园区，进一步扩大与东盟的合作。
(四)积极主动应对开放风险。加强外贸运行预警体系建设，健全贸易摩擦应对机制。建立产业安全监测系统，引导和规范外资并购健康发展，确保国家经济安全。健全"走出去"应急保障机制，支持企业建立海外投资风险防范制度，规避跨国经营风险，实现对外开放的规范、有序、可控。
七、建立资源节约环境友好的体制机制，加快建设国家生态文明示范城市
基本思路：
以建设国家循环经济城市和生态文明示范城市为目标，建立健全土地节约集约利用制度，形成有利于节约资源能源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式，完善促进资源节约、环境友好的体制机制，探索中国特色生态文明发展模式。
改革重点：
(一)探索建立环境资源的综合管理机制。推进环境资源管理体制改革，按照环境资源保护的整体性特征和一体化要求，整合环境资源的管理职能，构建职能有机统一的大部门环境资源管理体制，建立环境保护和资源利用的统筹协调机制，实现统一规划、统一建设、统一标准，优化环境资源配置。
(二)建立资源节约、环境友好的激励和约束机制。充分利用市场化手段推进节能减排，探索建立反映市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制，健全资源有偿使用制度和生态环境补偿机制，完善节约水、电、煤、油、气等的价格激励机制。积极发展低碳经济，推动实施"绿色信贷"、"绿色贸易"和"绿色保险"等环保经济政策。积极深化水资源管理体制改革，加强水资源保护，完善鼓励节水政策。探索建立排污权交易制度和环境权益交易服务中心，形成有利于循环经济发展的体制机制。完善节约集约用地评价指标体系，建立节约集约利用土地的长效机制。
(三)探索适应经济增长的生态发展模式。充分发挥财政资金在资源节约型和环境友好型社会建设中的引导作用，建立政府、企业和社会的多元化投入机制，吸引和鼓励社会资本及外资参与环境基础设施建设。加快环境基础设施建设和运营的市场化改革。完善政府绿色采购制度，促进环保技术创新和绿色经济发展。
八、组织实施
(一)加强组织领导。综合配套改革是一项复杂的系统工程，为了加强统筹协调，成立深圳市综合配套改革领导小组，负责组织实施本方案。建立国家发展改革委等相关部门和广东省人民政府指导深圳综合配套改革的工作机制，研究解决重大问题，对综合配套改革进行评估和督促检查。
(二)积极稳妥推进。要继续解放思想，弘扬敢闯敢试、敢为人先的特区精神，积极营造鼓励探索、大胆创新的宽松环境，要根据统筹规划、全面推进、分步实施、重点突破的原则，抓紧制定综合配套改革的具体实施方案，全面推进各个领域的体制改革，率先在重点领域和关键环节取得突破。
(三)依法规范实施。综合配套改革要遵守国家法律、法规，符合国家产业政策的要求。综合配套改革的有关内容超出国家有关规定的，由深圳市人民政府依法定程序报请审批。法律、法规没有规定的，由深圳市人大常委会依照特区立法授权制定法规或者由深圳市人民政府制定规章，予以规范。
重庆市物业管理条例
重庆市人大常委会
重庆市物业管理条例
重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2009〕第16号
《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2009年5月22日
重庆市物业管理条例
（2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。
区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。
第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。
居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。
第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。
房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。
第六条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第二章 物业管理区域
第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。
建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。
第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十一条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、补选或罢免业主委员会成员；
（三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；
（四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；
（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；
（六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。
第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
第十四条 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。
第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。
建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。
筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。
第十六条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；
（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；
（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。
前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。
第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。
占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。
业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。
第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；
（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；
（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；
（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。
第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：
（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会办公场地、联系电话。
业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。
第二十五条 业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。
第二十六条 业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。
第二十七条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）制定业主委员会工作制度；
（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
（四）组织并监督管理规约的落实；
（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；
（七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；
（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；
（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；
（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。
业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。
业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。
第二十九条 业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。
未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。
第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）泄露其他业主的信息；
（五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。
第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；
（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。
百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。
第三十三条 业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。
业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。
第三十四条 业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。
业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。
第三十五条 业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第三十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十七条 业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。
第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。
对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。
业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第四十一条 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第四十二条 前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。
出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。
第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。
第四十四条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
第五章 物业管理服务
第四十五条 物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。
提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
第四十七条 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。
物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。
第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；
（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；
（三）共有绿地、花木等的养护与管理；
（四）物业管理区域内环境卫生的维护；
（五）物业服务收费标准；
（六）其他物业服务内容。
物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。
法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。
物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。
物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。
第五十条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。
第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。
第五十二条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。
发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。
第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第五十五条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：
（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。
第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十八条 街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。
第六章 物业的使用与维护
第五十九条 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
（七）存放、铺设超负荷物品；
（八）发出超过规定标准的噪音；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（十一）乱丢垃圾，高空抛物；
（十二）损毁树木、园林；
（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十条 业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。
第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。
物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。
第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。
第六十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。
建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。
车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。
第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。
第六十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。
物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。
第六十六条 物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。
第六十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。
第六十八条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。
第六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。
物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。
第七十一条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；
（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；
（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。
因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。
第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门投诉，区县（自治县）房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。
第七章 法律责任
第七十三条 对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。
第七十四条 违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第七十五条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
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