深圳市人民政府制定规章和拟定法规草案程序规定
广东省深圳市人民政府
深圳市人民政府制定规章和拟定法规草案程序规定
深圳市人民政府令第218号
《深圳市人民政府制定规章和拟定法规草案程序规定》已经市政府四届一五三次常务会议审议通过，现予发布，自2010年6月1日起施行。
代市长 王荣
二〇一〇年四月二十九日
深圳市人民政府制定规章和拟定法规草案程序规定
第一章 总 则
第一条 为规范深圳市人民政府（以下简称市政府）制定规章及拟定深圳经济特区和深圳市地方性法规草案（以下简称法规草案）程序，提高制定规章和拟定法规草案工作的效率，保证规章和法规草案的质量，根据《中华人民共和国立法法》、《规章制定程序条例》、《深圳市制定法规条例》等法律、法规的规定，结合实际，制定本规定。
第二条 规章的立项、起草、论证、决定、公布和政府法规草案的立项、起草适用本规定。
第三条 本规定所称规章，是指市政府依照权限和本规定的程序制定，以市政府令形式发布实施的规范性文件。
本规定所称法规草案，是指依照本规定的程序起草，以市政府议案形式提请深圳市人民代表大会或者其常务委员会审议的规范性文件。
第四条 规章名称包括“规定”、“办法”、“决定”、“实施细则”和“实施办法”等。
市政府依据法律、法规的规定，结合本市实际制定的规章，称“实施细则”、“实施办法”或者“规定”、“办法”。
市政府在法律规定的权限内根据实际需要自行制定的规章，称“规定”、“办法”或者“暂行规定”、“暂行办法”。
第五条 规章和法规草案应当结构严谨，条理清楚，文字表述准确、简洁、易懂。
规章和法规草案的内容应当采用条文方式表达，条以下可以分款、项、目。条文较多的，可以分章、节。
条的序号用中文数字依次表述，款不编序号，项的序号用中文数字加括号依次表述，目的序号用阿拉伯数字表述。
第六条 制定规章和拟定法规草案应当遵循以下原则：
（一）遵循宪法规定和法律、行政法规的基本原则或者规定，结合本市实际；
（二）坚持改革创新，坚持与改革决策相结合；
（三）坚持社会主义法制的统一，发扬社会主义民主，体现人民意志；
（四）坚持公开公正原则，提高立法质量，增强可操作性；
（五）借鉴国内外立法经验，科学、合理规范社会关系。
第七条 市政府法制机构是本市规章制定和拟定法规草案工作的主管部门。
市政府法制机构同时作为市政府法规规章草拟机构（以下简称市法规规章草拟机构），承担本规定第十四条规定的市政府规章和法规草案集中草拟工作。
市政府应当建立市法规规章草拟机构立法草拟人员的专业技术培训机制。
市政府法制机构负责下列工作：
（一）编制制定规章和拟定法规草案的规划和年度立法计划草案，经市政府批准后组织实施；
（二）对本规定第十四条规定的立法事项，根据市政府年度立法计划的安排，组织进行规章和法规草案的集中草拟或者委托草拟；
（三）对规章和法规草案进行审查、协调和修改；
（四）按照有关规定负责规章的清理、解释、备案以及公布工作；
（五）对已发布并实施1年以上的规章进行立法后评估；
（六）其他有关规章和法规草案起草的业务工作。
第二章 立 项
第八条 市政府法制机构应当于每年9月底前向市政府各部门、各区人民政府以及其他有公共管理职能的组织征集下一年度政府规章和法规立法建议项目，并向社会发布征集下一年度政府规章和法规立法建议项目公告。
市政府各部门、各区人民政府以及其他有公共管理职能的组织应当根据本单位工作情况向市法规规章草拟机构提出制定政府规章和法规的立项申请。
公民、法人和其他组织可以向市政府法制机构提出制定政府规章和法规的立项申请和立法建议。
市政府法制机构根据深圳市社会发展和政府管理的需要，可以自行提出制定政府规章和法规的立法建议项目。
立项申请应当于每年10月31日前报送市政府法制机构。
第九条 报送制定规章和法规的立项申请，应当包括以下内容：
（一）规章、法规草案的名称、需要规范的主要问题；
（二）制定该规章或者法规草案的必要性、可行性；
（三）制定该规章或者法规草案的法律和政策依据；
（四）制定该规章或者法规草案的进度安排和建议市政府审议的时间。
第十条 市政府法制机构应当对市政府各部门、各区人民政府、其他有公共管理职能的组织以及公民、法人和其他组织提出的制定规章和法规的立项申请进行汇总研究和初步论证，与提出立项申请的单位和个人以及深圳市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）进行沟通协调，并书面汇总立项申请。
市政府法制机构应当组织提出立项申请的单位和个人召开专门的立项申请协调会，对前款汇总的立项申请进行综合协调，拟定深圳市人民政府年度立法工作计划草案。
深圳市人民政府年度立法工作计划草案应当包括以下内容：
（一）规章或者法规草案名称；
（二）立法计划项目责任起草单位；
（三）计划报送市政府审议的时间。
第十一条 市政府法制机构应当将深圳市人民政府年度立法计划草案通过市政府网站、市政府法制机构网站等征求公民、法人和其他组织意见。
市政府法制机构应当将深圳市人民政府年度立法计划草案书面征求市人大常委会意见。
市政府法制机构应当对公民、法人和其他组织以及市人大常委会意见进行汇总研究协调，对不予采纳的意见应当说明理由并连同深圳市人民政府年度立法计划草案一起上报市政府常务会议讨论。
第十二条 市政府法制机构应当于每年12月15日前将深圳市人民政府下一年度立法计划草案报市政府，经批准后执行。
市政府法制机构应当在市政府常务会议正式讨论通过深圳市人民政府年度立法计划（以下简称年度立法计划）之日起20日内，通过市政府网站以及市政府法制机构网站公布，并对公民、法人和其他组织意见统一作出反馈。
第十三条 市政府应当加强对执行年度立法计划的领导。
年度立法计划在执行中，经市政府批准，可以根据实际情况予以调整。对拟增加的立法项目应当按照本规定第九条的规定申请立项。
市政府按照规定程序对年度立法计划进行调整的，市政府法制机构应当通过市政府法制机构网站予以公布并说明理由。
第三章 起 草
第十四条 涉及下列情形的立法项目，应当由市法规规章草拟机构进行集中草拟：
（一）涉及共同行政行为的；
（二）多个部门工作需要或者主管部门不明确的；
（三）规范有公共管理职能的部门或者组织的内部行政管理；
（四）涉及应急事项的；
（五）市政府交办的或者其他需要集中草拟的。
第十五条 年度立法计划发布后，规章和法规草案责任起草单位应当确定项目负责人、草拟工作人员以及工作方案，按计划要求组织规章和法规草拟工作。
规章和法规草案由市法规规章草拟机构负责集中草拟的，提出立项申请的单位或者个人应当在年度立法计划发布后30日内向市法规规章草拟机构提交集中草拟项目的立法要点，由市政府法制机构自行提出的立法项目除外。
立法要点应当全面说明立法项目有关事项，包括下列内容：
（一）与立法项目相关的背景资料；
（二）需要解决的主要问题及其存在的原因与现状分析，立法的主要目标；
（三）为达到立法目标拟采取的主要制度、管理措施、对策及其社会影响和可操作性分析；
（四）实施该规章或者法规需要的人员、资金、部门协作及其他条件的初步分析；
（五）制定该规章或者法规草案的法律和政策依据，规章或者法规草案与现行法律、法规、规章的衔接以及该规章或者法规草案内容涉及的重大问题的调研论证报告；
（六）任何已知的在实际上或者在法律方面会遇到的困难以及可能影响立法的已判决案件或者法律意见书文本；
（七）认为在立法中必须要列明的规定。
有关单位或者个人提交立法要点，无需附送立法条文稿。
第十六条 市法规规章草拟机构应当根据年度立法计划指派立法草拟人员负责具体立法项目起草工作，并制定立法起草进度安排。
负责具体立法项目起草的草拟人员应当根据立项申请，通过立法调研、问卷调查等方式全面收集立法依据和相关资料，了解实际情况；应当加强与立法项目申请单位或个人的联系与沟通，听取有关情况介绍，掌握立法项目的重点、难点以及存在的主要问题。
对于专业性较强的立法项目，市法规规章草拟机构可以采取招标的方式委托专业机构进行起草。
第十七条 提出被确定为集中草拟立法项目立项申请的市政府各部门、各区人民政府以及其他有公共管理职能的组织应当积极配合立法草拟人员的工作，主要负责下列工作：
（一）指派熟悉本领域业务的专责人员参与立法项目的起草工作；
（二）根据立法草拟人员要求，及时提供立法项目所需资料；
（三）与市法规规章草拟机构联合组织立法调研和论证；
（四）根据立法起草需要，单位负责人应当参加市法规规章草拟机构召开的立法座谈会，答复立法草拟人员的询问；
（五）协助市法规规章草拟机构组织召开立法协调会、论证会、听证会。
第十八条 起草规章和法规草案，涉及政府其他部门的职责或者与其他部门关系紧密的，规章和法规草案责任起草单位应当充分征求其他部门的意见。部门间有不同意见的，应当充分协商；经过充分协商不能取得一致意见的，应当在报送规章或法规草案时说明情况和理由。
规章和法规草案责任起草单位应当书面征求规章和法规所涉及的行政管理相对人和其他利害关系人的意见，并应当及时对上述意见作出反馈，对不予采纳的意见应当同时说明理由。
第十九条 市政府法制机构应当对有关部门及其他有关单位执行年度立法计划的情况进行检查、督促、指导和协调，并负责按计划完成审查任务和所承担的起草任务。
第二十条 责任起草单位不能按计划要求完成草拟任务的，应当写出书面报告，说明原因，由市政府法制机构提出处理意见后报市政府决定。
第二十一条 市政府法制机构应当于每年1月份将上一年年度立法计划执行情况进行总结并报告市政府。
第二十二条 责任起草单位在提交规章和法规草案时，应当同时提交起草说明。
起草说明包括以下内容：
（一）起草的基本经过；
（二）制定规章或者法规的必要性和可行性；
（三）草案的主要内容及其根据；
（四）其他需要说明的问题。
第二十三条 规章和法规起草工作完成后，由责任起草单位主要负责人签署报送市法制机构进行审查。
起草单位报送规章和法规草案送审稿时应当提交规章或法规草拟稿、起草说明、征求和采纳意见情况、协调情况，并附送起草所依据的有关资料。
第四章 审查和修改
第二十四条 市政府法制机构应当就规章和法规草案下列问题进行审查、协调和修改：
（一）是否符合宪法规定和法律、行政法规的基本原则或者规定；
（二）是否有利于建立和完善社会主义市场经济法律体系，是否有利于行政管理；
（三）立法的必要性是否充分，拟采取的主要措施和拟确定的主要制度是否具有可行性和可操作性；
（四）是否与现行的深圳市法规和规章协调、衔接，需要改变现行法规和规章规定的，理由和依据是否充分；
（五）有关政府部门、公民、法人和其他组织是否对草案主要内容有不同意见，对这些不同意见如何处理；
（六）是否符合立法技术要求。
第二十五条 市政府法制机构审查、修改规章和法规草案，应当进行调查研究，广泛征求有关行政主管机关、管理相对人和社会各方面的意见，并对规章和法规草案中拟定的重大问题及其他争议较大的问题进行论证。
第二十六条 市政府法制机构应当将责任起草单位报送的规章和法规草案通过市政府法制机构网站或者在本市行政区域内具有一定影响的媒体向社会发布公告，征求公众意见，时间不得少于30日。
公告应当包括以下内容：
（一）规章或者法规起草的背景资料、规章或者法规制定的目的、必要性及可行性；
（二）征求意见的起止时间；
（三）公众提交意见的途径；
（四）征求意见稿全文或者公众获得征求意见稿全文的途径；
（五）联系部门；
（六）信函地址、联系电话、传真及电子邮箱。
市政府法制机构应当及时对公众意见作出反馈，对不予采纳的意见应当同时说明理由。对公众意见的反馈应当通过市政府法制机构网站予以公布。
第二十七条 市政府法制机构可以对法规、规章拟解决的主要问题、拟采取的主要措施和拟确立的主要制度，召开由公众代表和立项申请人参加的座谈会。
市政府法制机构应当在召开座谈会的5个工作日前，将举行会议的时间、地点和主要议题以公告形式向社会公布。
市政府法制机构应当在座谈会召开后的5个工作日内，根据现场会议记录整理制作座谈会会议记录，并通过市政府法制机构网站向社会公开。
第二十八条 市政府法制机构应当组织有关专家对法规、规章起草中存在争议的政策或者专业技术性问题召开论证会。
市政府法制机构应当在论证会结束后的5个工作日内，根据论证情形形成书面报告，经参加论证会人员签名确认后，通过市政府法制机构网站向社会公布。
第二十九条 规章和法规草案有下列情形之一的，市政府法制机构应当举行立法听证会：
（一）对本市经济和社会发展有重大影响的；
（二）对广大人民群众切身利益有重大影响的；
（三）内容存在重大意见分歧的；
（四）其他需要广泛听取意见的。
第三十条 立法听证遵循公平、公开、公正、便民的原则，保障相对人平等有效地参与立法。
召开立法听证会的具体办法由市政府另行制定。
第三十一条 规章和法规草案内容不符合本规定要求或者立法技术有较大缺陷的，市政府法制机构应当要求责任起草单位按本规定要求重新组织起草或者修改。
第三十二条 市政府法制机构在审查、修改规章和法规草案的过程中，有关政府部门应当积极协助市政府法制机构组织调查研究，并提供有关档案资料及其他必要条件。
第三十三条 规章和法规草案内容有下列情形之一的，市政府法制机构应当通过市政府法制机构网站或者在本市行政区域内具有一定影响的媒体向社会发布公告，再次征求公众意见，时间不得少于30日：
（一）对本市经济和社会发展有重大影响的；
（二）涉及公民、法人和其他组织的重大权益的；
（三）草案内容在上一次征求意见后发生重大变化的。
任何单位和个人均有权对规章和法规草案的内容提出意见。市政府法制机构应当对各种意见进行认真的整理和研究，在审查和修改时作为参考，并作为提请市政府审议的材料一同上报。
第三十四条 有关政府部门和行使政府行政职权的其他机构对规章和法规草案内容有不同意见的，市政府法制机构应当进行协调；经协调后，仍对草案中的重大问题有不同意见的，市法规规章草拟机构应当作出说明后报市政府决定。
第三十五条 市政府法制机构在规章和法规草案审查、修改后，应当将规章或者法规送审稿及其说明、征求和采纳意见情况、协调情况等材料按规定报送审议。
起草说明包括以下内容：
（一）起草的基本经过；
（二）制定规章或者法规的必要性和可行性；
（三）草案的主要内容及其根据；
（四）其他需要说明的问题。
第三十六条 规章和法规起草、审查和修改工作完成后，由市法规规章草拟机构主要负责人签署报送市政府审议。
第五章 审定和发布
第三十七条 规章、法规草案由市政府常务会议或者全体会议讨论决定。
第三十八条 市政府法制机构应当作起草说明，由市政府常务会议或者全体会议组成人员进行审议。
列席会议的有关政府部门、区政府负责人可以代表本单位发表意见，但应当与该单位书面答复的意见相一致。
负责起草规章或者法规草案的立法草拟负责人和市政府法制机构有关负责人答复有关询问。
第三十九条 市政府常务会议或者全体会议审议后，由市长或者其委托主持会议的常务副市长决定是否通过。
对原则通过，需要根据会议审议决定修改的规章和法规草案，由市政府法制机构负责组织修改后，报请市长审批。
第四十条 规章草案经市政府常务会议或者全体会议审议通过后，由市长签署市政府令予以发布。
规章经市长签署后应当在《深圳市人民政府公报》发布，并在《深圳特区报》、《深圳商报》全文登载。
第四十一条 法规草案经市政府常务会议或者全体会议审议通过后，由市长签署市政府议案提请市人民代表大会或者其常务委员会审议。
第四十二条 规章施行的具体时间应当在规章中列明，规章公布与施行的时间间隔不少于30日。
法规草案经市长签署市政府议案并提请市人民代表大会或者其常务委员会审议后，市政府各部门、各区人民政府以及其他有公共管理职能的组织及其工作人员对议案有不同意见的，凡属已经过市政府协调并作出决定的，不得以单位名义作出与法规草案内容相违背的意见。
第六章 备案和立法后评估
第四十三条 规章公布后，应当自公布之日起30日内由市政府报国务院备案，同时报广东省人民代表大会常务委员会、深圳市人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。
第四十四条 市政府法制机构和规章的实施机关是立法后评估机关。市政府法制机构应当会同规章的实施机关根据经济和社会发展需要、立法工作需要、政府部门意见、公众意见以及相关规定等拟定规章立法后评估年度计划，报市政府批准后实施。
规章的实施机关应当根据规章立法后评估年度计划会同市政府法制机构制定立法后评估实施方案。评估机关应当根据立法后评估实施方案开展立法后评估工作。
评估机关可以委托高等院校、科研机构或者社会团体进行规章立法后评估。受委托机关应当具备下列条件：
（一）具有一定数量熟悉行政立法、行政事务和掌握评估方法技术的人员；
（二）相关人员参与评估的时间能够得到保障；
（三）具备开展评估工作的必要设备、设施。
受委托机关应当接受委托机关指导、监督，以委托机关名义开展评估，不得将评估工作再委托其他任何机关或者个人。
第四十五条 评估机关应当根据规章的立法宗旨和立法目的，并结合国民经济和社会发展的客观要求，对政府规章的实施绩效、立法内容和立法技术进行评估。
第四十六条 评估机关应当综合运用法律、经济、管理、统计和社会分析等方法，通过听取实施机关汇报、召开座谈会或者专家论证会、实地考察、专家咨询、专题调研、问卷调查、媒体公开征求意见等方式，了解和掌握规章的实施情况。
评估机关认为必要时，可以采用举办听证会的方式，以了解和掌握规章的实施情况。
第四十七条 立法后评估工作应当在6个月内完成。评估完成后应当制作立法后评估报告。
立法后评估报告应当包括下列内容：
（一）评估工作进行的情况；
（二）实施绩效、制度设计等评估内容分析；
（三）意见征求及采纳情况；
（四）规章实施情况的评价以及改进和完善的建议；
（五）评估的其他结论和建议。
第四十八条 立法后评估报告认为规章需要修改或者废止的，原责任起草单位应当按照法定程序组织修改或者提请废止。
评估报告对政府规章的实施情况提出改进建议的，有关行政执法机关应当采取措施予以落实。
第七章 附 则
第四十九条 规章汇编由市政府法制机构组织编印；规章汇编的外文译本，由市政府法制机构组织翻译并审定。
第五十条 规章的修改及提出现行法规修正案的程序，参照本规定的有关规定执行。
第五十一条 本规定自2010年6月1日起施行。1997年8月16日发布的《深圳市人民政府制定深圳经济特区规章和拟定深圳经济特区法规草案规定》（市政府令第64号）同时废止。
汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知
陕西省汉中市人民政府办公室
汉中市人民政府办公室文件
汉政办发〔2007〕131号
汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知
各县区人民政府，汉中经济开发区管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年十月十一日
汉中市物业管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 汉中市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。
各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。
街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条 各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。
第八条 具备下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；
（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。
第九条 筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。
业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
（五）首次业主大会的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。
第十一条 业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。
第十二条 管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；
（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；
（九）违反管理规约的责任；
（十）其他有关事项。
第十三条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期；
（五）其他有关事项。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条 业主大会履行下列职责：
（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十七条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。
第十八条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规和规章；
（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；
（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。
业主大会备案资料：
（一）业主大会备案表；
（二）业主大会成立的情况；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会委员的基本情况。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十三条 业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。
业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。
第二十四条 业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。
第二十五条 业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第二十八条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第三十条 建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。
第三十三条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。
第三十四条 在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十五条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）物业临时管理规约；
（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第三十六条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第三十七条 物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
第三十八条 前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。
第四章 物业管理服务
第三十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。
第四十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同主要内容：
（一）物业管理区域范围及基本情况；
（二）物业管理事项；
（三）服务质量和费用；
（四）双方的权利义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房的使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任及解决纠纷方式；
（九）物业服务合同终止、解除条件；
（十）其他约定的事项。
第四十二条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。
第四十三条 物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
第四十四条 物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。
因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十五条 业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。
物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。
物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。
第四十六条 价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。
已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。
第四十八条 物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十九条 业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。
第五十条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第五十一条 物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。
第五十二条 业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；
（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；
（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十三条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十四条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第五十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 专项维修资金的管理与使用
第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：
建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。
专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第六十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。
专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十二条 专项维修资金按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
第六十三条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第六十四条 专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。
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