关于重申加强边境旅游工作管理的通知
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关于重申加强边境旅游工作管理的通知
关于重申加强边境旅游工作管理的通知
国家旅游局
（1992年12月7日 国家旅游局发布）
今年以来，我局在商有关部门并报国务院批准后又陆续批准了一些边境旅游项目，在做出相应规定的同时，还明确指定了承办的旅行社，并且三令五申不得异地办照和公费旅游等。但是，一些地区和部门无视这些规定，未经批准就自行开办边境旅游业务；有的非旅游部门或未经指定的
旅游企业也擅自经营边境旅游业务，甚至非法动用公务护照；有的边境旅游承办单位只顾经济利益，不顾政治影响，姑息公费旅游、异地办照；还有的地区事先做协调工作不得力，组织措施不落实，致使我方许多游客在外无人安排接待，食宿无着，遭到非礼，甚至安全得不到保障。上述种
种，扰乱了边境旅游活动的正常秩序，干扰了我国公民因公因私出国的审批工作，给一些内地人员借旅游渠道出走造成了可乘之机，对内对外产生了不良影响，应该引起旅游管理部门和承办单位的足够重视。最近，国务院专门召集有关部门开会研究边境旅游的管理问题，要求认真总结经验
教训，严格按规定办理边境旅游业务。为此，现将边境旅游的有关规定重申如下：
一、边境旅游政策性很强，任何非旅游部门或未经指定的旅游企业均不得承办此业务。
二、办理边境旅游业务，应严格遵守《中华人民共和国公民出境入境管理法》及其实施细则。各承办单位不得为本省（或自治区）以外的人员申办出游护照。
三、对参加边境旅游的国家干部，要严格按照干部分级管理权限进行审批，不得弄虚作假。
四、开展边境旅游，要坚持不开报销单据的做法，严防公费旅游。
五、各边境旅游承办单位必须做好我旅游团在境外期间的组织和接待工作。
1992年12月7日
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担保物权的实现，不仅关系到担保物权人的利益，对担保交易的正常运行也有着重要意义。我国物权法虽然规定可以直接申请拍卖、变卖担保财产，但担保合同无法作为执行依据。为了实现担保物权制度之功能，弥补制度设计上的缺陷，新民诉法新增了第一百九十六条、第一百九十七条关于实现担保物权的特别程序条款。这种快速便捷且成本低廉的实现债权程序，引起了广大债权人尤其是银行等金融企业的高度关注。但对于基层法院审判一线的法官来说，目前仅有的两个法律条文，相对纷繁芜杂的各类纠纷适用难度很大。笔者结合在实现不动产担保物权特别程序案件实务中遇到的问题，谈几点做法及思考。
一、实现不动产抵押担保物权特别程序的性质
担保物权实现程序，并不体现权利义务的争议性，具有非讼性。担保物权实现程序的非争议性，是由物权法中的公示公信原则所决定的。抵押办理了登记，抵押权人获取了抵押房产的他项权证，其权利外观具有公信力和对抗力。申请人申请法院拍卖、变卖担保物，实质是要求确认并实现其担保物权的程序，并非请求法院解决民事争议。虽然被申请人可能提出异议，但这并不影响该程序的非讼性质。诉讼程序采取当事人主义、直接言词主义，其制度价值在于准确查明案件争议，保障当事人的程序参与，以裁判结果的实体公正为核心目标。在非讼程序中，法院奉行职权主义、简易主义，裁判周期短，体现了效率的价值，其程序目的也不在于争议解决。如果法院经审查担保物权成立的证明文件（包括主合同、担保物权合同、抵押权登记证明或者他项权利证书等），担保物权实现条件成就的证明材料齐备，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。不符合法律规定的，则驳回申请。
二、被申请人异议问题
一是异议期限。实现担保物权程序的审限只有三十日，如按诉讼案件标准给予被申请人以答辩、举证期限，则难以在审限内审结。笔者认为，此类非讼程序案件，可规定由承办人灵活确定不宜过长的异议期，而不应再按诉讼程序给予举证、答辩期。
二是管辖异议。首先，从世界各国和地区的立法实践来看，申请实现担保物权案件的地域管辖法院标准通常有两种：一种是由担保财产所在地法院管辖，另一种是由担保特权登记地法院管辖，以担保财产所在地法院确定管辖较为普遍。新民诉法第一百九十六条规定，申请实现担保物权案件由担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院管辖，兼采了两种地域管辖标准。而不动产专属管辖系诉讼案件中的管辖规定，在实现担保物权特别程序案件中不应适用。其次，新民诉法修订后的管辖异议条款，由原第二章管辖第三节移送管辖和指定管辖部分，移到了第十二章第一审普通程序第二节审理前的准备部分。因此，可以认为管辖异议条款是针对一审诉讼案件作出的规定。而实现担保物权并非诉讼案件，特别程序案件中没有被告，管辖异议条款无从适用。若受理法院审查后发现不属于自己管辖，可裁定驳回申请。申请人可以另行向有管辖权的法院提出申请，避免在一、二审法院的管辖裁定和上诉移送程序中耽误大量时间，真正体现了担保物权特别程序便捷高效处理的立法本意，又节约了宝贵的司法资源，同时也避免了管辖异议权被滥用。
三是实体性异议。实现担保物权程序中，不应当进行实质性审理。如被申请人提出担保物权存在与否，或者担保的债权范围、金额、期限等实体问题提出异议时，应当裁定驳回申请，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
三、公告送达问题
笔者认为，虽然新民诉法第一百八十条规定，人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结，但在实现担保物权案件中，应以被申请人参与程序为原则。一是通常作为抵押物的不动产本身价值较高，所担保的债权金额较大，关系到债权是否能够顺利实现。因此，应当以相应的当事人参与程序为保障。二是实现担保物权特别程序案件具有非讼性，法院只需对担保物权实现条件是否成就进行形式审查，而非实质性审理，并以法官独任审理为原则，实行一审终审。在被申请人未参与的情况下，不能赋予广大基层人民法院更重的审查义务。三是不排除有的申请人故意隐瞒被申请人信息，以虚假材料及权利凭证骗取法院裁定的“逆选择”现象出现。只有被申请人参与程序，才能最大限度避免此类道德风险。因此，如公告送达后被申请人仍未到庭的，应裁定驳回申请，当事人可以通过诉讼程序来解决。
四、担保的债权是否确定
笔者认为，实现担保物权特别程序适用的前提是担保的债权应当确定。首先，实现担保物权系非讼特别程序，法院只需对担保物权成立的证明文件、担保的债务是否已经届满、担保物的现状等事实进行形式性审查。如果对担保的主债权范围、金额、期限不能确定，需要通过实质性审理后才能查明的，就不应适用该程序。其次，物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故笔者认为，在被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，或被担保的债权存在多个债务人的，或多个不动产抵押担保同一债权，不同主体所承担的份额、受偿次序不通过诉讼程序无法确定的情况下，抵押物所担保的受偿范围及金额无法确定，亦不可适用该特别程序。
五、抵押物设有在先抵押时如何处理
优先受偿权是抵押权的核心和实质。在债务人届期不履行债务时，抵押权人可以抵押物折价或者从该抵押物的变价中优先于一般债权人而获得先位清偿。但在同一抵押物上存在数个抵押权时，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。当抵押物的价值较大时，抵押权人行使抵押权后，若有剩余才能用于偿还其他债务。目前，房地产开发商为提高资金利用率，往往将拍卖所得之用于项目开发的土地上都设定了抵押。企业也往往为获得流动资金，将土地、厂房作为抵押物为其银行融资提供担保。城市商品房多数也存在按揭抵押。虽然，对于商品房按揭是否属于不动产抵押有不同意见：有的认为系不动产抵押，有的认为是权利质押，有的认为系准抵押，有的认为系让与担保。但无论其性质如何界定，商品房按揭均在房产登记机关办理了抵押登记。不动产作为金融资产具有稀缺性，同时具有保值增值功能，也是放贷银行最愿意接受的抵押物。因此，在涉及不动产的实现担保物权特别程序案件中，必须查明其是否存在设定在先的抵押。如抵押物上存在设定在先的其他抵押，应当裁定驳回申请，当事人可以向人民法院另行提起诉讼。
六、实现担保物权案件能否进行调解
法院调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下，就案件争议的问题进行协商，从而解决纠纷所进行的活动。新民诉法第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。故笔者认为，调解是诉讼过程中所适用的程序，如调解不成所对应的案件处理方式应当是判决。实现担保物权系非讼特别程序案件，经审查实现担保物权的条件是否成就后即作出相应的准予或驳回之裁定，因而不适用调解程序。如果双方当事人在审查过程中自愿和解，申请人申请撤诉法院应当准许。如果双方协商通过设定一定期限内完成给付作为解除抵押条件的情况下，法院不能调解结案，而只能按庭外和解方式处理。法院应当向申请人释明，和解协议不具备申请法院强制执行的效力。如申请人不愿撤诉，法院仍然应当裁定准予对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中进行和解。
七、对实现担保物权裁定的救济
综上所述，实现担保物权案件的处理可以区分以下四种情形：一是受理法院经审查，担保物权实现条件成就，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。二是受理法院经审查，发现自己没有管辖权，应驳回实现担保物权申请，申请人可另行向有管辖权的法院提出申请。如果存在法院争管辖的情况，可以通过审判监督程序予以纠正。三是法院审查过程中，如双方和解，申请人申请撤诉的法院应予准许。如双方协商由被申请人在一定期限内还款作为解除抵押条件，申请人不愿撤诉的情况下，法院不适用诉讼案件中的调解程序，仍应裁定对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中和解。四是受理法院经审查，申请不符合法律规定，或主债权或担保物权本身存在异议，或被申请人不能参与程序的，则驳回实现担保物权申请。根据新民诉法第一百九十七条的规定，申请被驳回的，当事人可以向人民法院提起诉讼。可见，对于实现担保物权案件的裁定，已经设置了有效的救济途径，不再适用诉讼程序中管辖异议、调解和申请复议等程序，以迅速实现担保物权，方合乎非讼程序的制度价值。
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令 郑州市经济适用住房建设管理办法
政府令第146号
《郑州市经济适用住房建设管理办法》业经2005年8月4日市人民政府第35次常务会议审议通过,现予公布,自2005年11月1日起施行。
市 长 王文超
二○○五年九月二十六日
郑州市经济适用住房建设管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,切实解决中低收入家庭住房困难,根据有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本市市区范围内经济适用住房的建设、交易与管理,适用本办法。
第四条 市房地产管理部门是本市经济适用住房的主管部门,负责本市经济适用住房的实施与管理工作,按照有关规定做好项目储备。具体工作由市经济适用住房建设管理机构承担。
市发展改革、建设、城市规划、国土资源、财政、物价和市政等部门应当按照各自职责,共同做好经济适用住房规划、建设、管理和监督工作。
第五条 经济适用住房建设按照合理布局、市场运作、完善程序、公开透明的原则,坚持综合开发、配套建设,严格控制零星分散建设。
第二章 开发建设
第六条 市人民政府组织市房地产管理、发展改革、建设、城市规划、国土资源等部门,分析、预测经济适用住房市场需求,编制本市经济适用住房发展规划。
市发展改革部门应当会同房地产管理、建设、城市规划、国土资源等部门,根据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制市经济适用住房建设年度计划和用地计划,报市人民政府批准后实施。
市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,建设规模纳入本市房地产开发总量。
第七条 经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内。
经市人民政府批准,经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况在控制范围内做适当调整。
第八条 根据经济适用住房建设年度计划,市房地产管理部门应当会同市城市规划、国土资源、发展改革等部门和市土地储备机构,提出项目建设用地意见,报市人民政府批准。
经济适用住房项目建设用地从政府储备的土地中予以供应。
第九条 经济适用住房开发建设实行项目法人负责制。项目法人以公开招标的方式确定。
经市人民政府批准,国有及国有控股特困企业(以下统称特困企业)利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房的,不适用前款规定。
第十条 项目法人招标由市经济适用住房建设管理机构负责组织。市房地产管理、发展改革、财政、建设、城市规划、国土资源、物价等部门和土地储备机构、有关专家组成经济适用住房项目法人招标评标委员会,具体负责评标、确定中标人,监察部门依法实施全程监督。
招标投标的具体办法另行规定。
第十一条 经济适用住房建设项目法人确定后,市经济适用住房建设管理机构应当依法与项目法人签订经济适用住房建设项目合同书,合同中应当对单套住房建筑面积、户型比例以及应当配套建设的业主自治监督、物业管理用房和商业网点用房面积进行约定,违反约定的应予纠正,不予纠正或无法纠正的应当按约定支付违约金。
第十二条 经济适用住房建设项目签订合同书后,中标人应当持合同书和相关资料到市城市规划、国土资源、建设、财政等部门办理有关审批手续和减免费确认手续,按合同约定时间开工,并在开工前向市房地产管理部门备案,由市房地产管理部门将项目有关情况向社会公布。
经济适用住房开发建设项目依法应当办理的施工许可、工程质量监督、施工安全、竣工验收等,按现行程序办理。
第十三条 特困企业向市房地产管理部门提出申请,报市人民政府批准后,可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房。
集资建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和用地计划管理。
特困企业按照市人民政府规定的认定标准和程序确定。
第十四条 集资建设经济适用住房套型应当符合本办法规定,所建住房套数原则上不得超过本单位集资职工人数。
已经享受房改政策购房或者购买过经济适用住房的人员不得参加集资建房。
第十五条 禁止任何单位以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营。禁止将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员,但本办法第三十三条规定的情形除外。
第十六条 经济适用住房严格控制在中小套型的普通住宅。单套住房建筑面积不得超过120平方米,其中建筑面积80平方米至100平方米的住房不低于总套数的60%。
经济适用住房建设标准、单套住房的建筑面积应当报市经济适用住房建设管理机构核准。
第十七条 建设经济适用住房,应当按照建筑总面积4‰的标准配套修建业主自治监督、物业管理用房;配套建设商业网点的,商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的5%,并由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。
禁止改变经济适用住房建设用地的用途,禁止利用经济适用住房建设用地变相进行商品房开发,禁止违反前款规定利用经济适用住房建设用地建设其他商业用房。
第三章 优惠政策
第十八条 经济适用住房建设用地按行政划拨方式供应。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。对经济适用住房项目减、免城市基础设施配套费和市人民政府规定的其他行政事业性收费,减半征收市级经营服务性收费。减、免费用按有关规定程序办理。
第十九条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,申请住房项目开发贷款。
第二十条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。
第四章 价格、销售、转让
第二十一条 经济适用住房价格应当以保本微利的原则确定,基准价格和单套住房的销售价格按照国家《经济适用住房价格管理办法》的规定执行。
集资建设的经济适用住房的价格,执行建房成本价,不得有利润。成本价按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定的开发成本中第1项至第5项费用,加上缴纳的行政事业收费、经营服务性收费确定。
第二十二条 经济适用住房基准价格确定后,市物价部门和房地产管理部门应当在公共媒体上公示,建设单位应当在销售场所公示基准价格和实际销售价格。实际销售价格上浮的,最高不得超过市物价部门核定的上浮幅度。
第二十三条 市房地产管理部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公布。
第二十四条 符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房:
(一)本市建成区常住户口三年以上;
(二)夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍;
(三)无住房,或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;
(四)市人民政府规定的其他条件。
28周岁以上的无房单身人员符合前款(一)、(四)项规定,年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的,可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。第二十五条 购买经济适用住房的标准建筑面积,家庭成员2人的为80平方米,3人以上的为100平方米至120平方米。
第二十六条 购买经济适用住房的,购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表,并持下列材料向市房地产管理部门提出申请:
(一)户口簿和身份证;
(二)家庭年收入证明;尚未组成家庭的,提供个人年收入证明;
(三)单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明,房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明,外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明;
(四)市人民政府规定的其他材料。
年收入证明,由工作单位出具;无工作单位的,由街道办事处出具,或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。享受城市最低生活保障的,由民政部门出具相关证明。
本条规定的证明材料,需由有关部门出具的,有关部门应当在5个工作日内出具,并对出具材料的真实性负责。
第二十七条 市房地产管理部门受理购房人的申请后,应当在15个工作日内进行核查。符合经济适用住房购买条件的,在居住地和经济适用住房建设管理机构办公场所予以公示;不符合经济适用住房购买条件的,书面通知申请人,并说明理由。
经公示有投诉的,由市房地产管理部门会同有关部门进行调查、核实;无投诉或者经调查、核实投诉内容不实的,市房地产管理部门应当签署可以购买的核查意见,向申请人出具经济适用住房购买通知单,注明申请人可以购买的面积标准以及选房序号、选房期限。
第二十八条 申请人持市房地产管理部门出具的经济适用住房购买通知单,在规定的选房期限内选购一套经济适用住房;逾期未选购的,应当按照本办法规定重新申请。
购买经济适用住房面积未超过核准建筑面积的,实行经济适用住房价格;超过核准建筑面积的部分,不得享受政府优惠,签订合同时,按所购经济适用住房的价格每平方米上浮20%补交差价款。
签订合同时的面积与权属登记时确认的建筑面积有差异的,购房款、差价款应当按照权属登记的面积计算,多退少补。
第二十九条 经济适用住房开发建设企业与申请人签订购房合同后,应当在合同签订之日起30日内到市经济适用住房建设管理机构备案。
第三十条 经济适用住房开发建设企业销售经济适用住房,应当查验留存经济适用住房购买通知单。未持经济适用住房购买通知单的,企业不得向购房人销售或者预定经济适用住房。
经济适用住房开发建设企业在取得预售许可证前,不得以任何方式销售或者预定经济适用住房。
第三十一条 经济适用住房交付使用后,开发建设企业或购房人应当持申请表、购房合同、购房发票及超面积部分的缴款证明等有关资料到市房地产管理部门办理房屋所有权证。房屋所有权证和土地使用证上应当分别注明经济适用住房和划拨土地。
特困企业办理集资建房的房屋所有权证和土地使用证时,还应当提供集资建房时集资职工与企业签订的劳动合同和参加失业、养老和基本医疗保险的证件。
市房地产管理部门、市国土资源部门应当联合办公,方便群众办理房屋所有权证和土地使用证。
第三十二条 经济适用住房购买人取得权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分,出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益。
经济适用住房不得用于出租经营,购房人出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。
第三十三条 特困企业集资建设的经济适用住房交付原集资职工后剩余的房屋,作为经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构按照本办法规定统一调配,供符合购买经济适用住房条件的人员选择购买。售房款扣除按照本办法规定应当交给市人民政府的收益外,留存特困企业。
第三十四条 本办法第十一条规定的违约金,第十七条规定的土地出让金,第二十八条规定的差价款,第三十二条、第三十三条规定的政府收益,第三十六条第(三)项规定的土地出让金,第三十八条规定的房价款,由市房地产管理部门代收,全额上缴市财政。具体收缴办法由市财政部门会同有关部门另行规定。
第五章 罚 则
第三十五条 擅自提高经济适用住房销售价格的,由市物价部门依法进行处罚;擅自改变经济适用住房或者集资建房用地土地用途的,由市国土资源部门按照有关规定处罚。
第三十六条违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房地产管理部门按下列规定处理:
(一)违反本办法第十三条规定,未经批准集资建房的,责令改正,处以30000元罚款;
(二)违反本办法第十五条规定,以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营,或者将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员的,责令改正,处以10000元以上30000元以下罚款;
(三)违反本办法规定,单套住房建筑面积超过120平方米,或者擅自改变户型比例,或者配套建设的商业网点用房建筑面积超过建筑总面积5%的,责令改正,处以30000元罚款;商业网点用房超面积部分,按照届时商业用地市场价格补缴土地出让金;
(四)违反本办法第三十条第一款规定,销售或者预定经济适用住房的,责令停止销售,并收回已销售或者预定的房屋,每套处以10000元罚款;
(五)违反本办法第三十二条第二款规定,将经济适用住房用于出租经营的,处以1000元以上3000元以下罚款。
第三十七条 经济适用住房开发建设企业有本办法第三十五条、第三十六条第(三)、(四)项规定的违法行为的,五年内不得参与经济适用住房项目法人投标。
第三十八条 经济适用住房购房人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的,由市房地产管理部门责令退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以1000元罚款;拒不退回所购房屋,又不按照商品房市场价格补齐房价款的,由市房地产管理部门按照《郑州市房屋权属登记管理条例》规定撤销登记,收回房屋权属证书。
第三十九条 市房地产管理部门和其他行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定进行经济适用住房开发建设项目法人招标,或者在招标工作中有弄虚作假等违法行为的;
(二)违反规定为不符合购买条件的人员,签署可以购买经济适用住房核查意见的;
(三)违反规定为不符合集资建房对象的人员,办理集资建房有关手续的;
(四)违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的;
(五)违反规定为不符合开工条件的经济适用住房建设项目办理有关手续的;
(六)违反规定为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的;
(七)应当发现违反本办法的行为而未发现,或者对投诉事项未及时处理的;
(八)其他失职、渎职行为。
第六章 附 则
第四十条 军队经济适用住房建设计划纳入本市经济适用住房建设计划,其他按照现行有关规定执行。
第四十一条 集资建房的集资款,由市财政部门和市房地产管理部门实行监管。具体监管办法,由市财政部门和市房地产管理部门制定,并报市人民政府备案。
第四十二条 本办法自2005年11月1日起施行。
本市以前规定与本办法规定不一致的,执行本办法。本办法施行前已经签订购房合同或者协议的,仍按原规定执行。
一、实现不动产抵押担保物权特别程序的性质
担保物权实现程序，并不体现权利义务的争议性，具有非讼性。担保物权实现程序的非争议性，是由物权法中的公示公信原则所决定的。抵押办理了登记，抵押权人获取了抵押房产的他项权证，其权利外观具有公信力和对抗力。申请人申请法院拍卖、变卖担保物，实质是要求确认并实现其担保物权的程序，并非请求法院解决民事争议。虽然被申请人可能提出异议，但这并不影响该程序的非讼性质。诉讼程序采取当事人主义、直接言词主义，其制度价值在于准确查明案件争议，保障当事人的程序参与，以裁判结果的实体公正为核心目标。在非讼程序中，法院奉行职权主义、简易主义，裁判周期短，体现了效率的价值，其程序目的也不在于争议解决。如果法院经审查担保物权成立的证明文件（包括主合同、担保物权合同、抵押权登记证明或者他项权利证书等），担保物权实现条件成就的证明材料齐备，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。不符合法律规定的，则驳回申请。
二、被申请人异议问题
一是异议期限。实现担保物权程序的审限只有三十日，如按诉讼案件标准给予被申请人以答辩、举证期限，则难以在审限内审结。笔者认为，此类非讼程序案件，可规定由承办人灵活确定不宜过长的异议期，而不应再按诉讼程序给予举证、答辩期。
二是管辖异议。首先，从世界各国和地区的立法实践来看，申请实现担保物权案件的地域管辖法院标准通常有两种：一种是由担保财产所在地法院管辖，另一种是由担保特权登记地法院管辖，以担保财产所在地法院确定管辖较为普遍。新民诉法第一百九十六条规定，申请实现担保物权案件由担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院管辖，兼采了两种地域管辖标准。而不动产专属管辖系诉讼案件中的管辖规定，在实现担保物权特别程序案件中不应适用。其次，新民诉法修订后的管辖异议条款，由原第二章管辖第三节移送管辖和指定管辖部分，移到了第十二章第一审普通程序第二节审理前的准备部分。因此，可以认为管辖异议条款是针对一审诉讼案件作出的规定。而实现担保物权并非诉讼案件，特别程序案件中没有被告，管辖异议条款无从适用。若受理法院审查后发现不属于自己管辖，可裁定驳回申请。申请人可以另行向有管辖权的法院提出申请，避免在一、二审法院的管辖裁定和上诉移送程序中耽误大量时间，真正体现了担保物权特别程序便捷高效处理的立法本意，又节约了宝贵的司法资源，同时也避免了管辖异议权被滥用。
三是实体性异议。实现担保物权程序中，不应当进行实质性审理。如被申请人提出担保物权存在与否，或者担保的债权范围、金额、期限等实体问题提出异议时，应当裁定驳回申请，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
三、公告送达问题
笔者认为，虽然新民诉法第一百八十条规定，人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结，但在实现担保物权案件中，应以被申请人参与程序为原则。一是通常作为抵押物的不动产本身价值较高，所担保的债权金额较大，关系到债权是否能够顺利实现。因此，应当以相应的当事人参与程序为保障。二是实现担保物权特别程序案件具有非讼性，法院只需对担保物权实现条件是否成就进行形式审查，而非实质性审理，并以法官独任审理为原则，实行一审终审。在被申请人未参与的情况下，不能赋予广大基层人民法院更重的审查义务。三是不排除有的申请人故意隐瞒被申请人信息，以虚假材料及权利凭证骗取法院裁定的“逆选择”现象出现。只有被申请人参与程序，才能最大限度避免此类道德风险。因此，如公告送达后被申请人仍未到庭的，应裁定驳回申请，当事人可以通过诉讼程序来解决。
四、担保的债权是否确定
笔者认为，实现担保物权特别程序适用的前提是担保的债权应当确定。首先，实现担保物权系非讼特别程序，法院只需对担保物权成立的证明文件、担保的债务是否已经届满、担保物的现状等事实进行形式性审查。如果对担保的主债权范围、金额、期限不能确定，需要通过实质性审理后才能查明的，就不应适用该程序。其次，物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故笔者认为，在被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，或被担保的债权存在多个债务人的，或多个不动产抵押担保同一债权，不同主体所承担的份额、受偿次序不通过诉讼程序无法确定的情况下，抵押物所担保的受偿范围及金额无法确定，亦不可适用该特别程序。
五、抵押物设有在先抵押时如何处理
优先受偿权是抵押权的核心和实质。在债务人届期不履行债务时，抵押权人可以抵押物折价或者从该抵押物的变价中优先于一般债权人而获得先位清偿。但在同一抵押物上存在数个抵押权时，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。当抵押物的价值较大时，抵押权人行使抵押权后，若有剩余才能用于偿还其他债务。目前，房地产开发商为提高资金利用率，往往将拍卖所得之用于项目开发的土地上都设定了抵押。企业也往往为获得流动资金，将土地、厂房作为抵押物为其银行融资提供担保。城市商品房多数也存在按揭抵押。虽然，对于商品房按揭是否属于不动产抵押有不同意见：有的认为系不动产抵押，有的认为是权利质押，有的认为系准抵押，有的认为系让与担保。但无论其性质如何界定，商品房按揭均在房产登记机关办理了抵押登记。不动产作为金融资产具有稀缺性，同时具有保值增值功能，也是放贷银行最愿意接受的抵押物。因此，在涉及不动产的实现担保物权特别程序案件中，必须查明其是否存在设定在先的抵押。如抵押物上存在设定在先的其他抵押，应当裁定驳回申请，当事人可以向人民法院另行提起诉讼。
六、实现担保物权案件能否进行调解
法院调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下，就案件争议的问题进行协商，从而解决纠纷所进行的活动。新民诉法第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。故笔者认为，调解是诉讼过程中所适用的程序，如调解不成所对应的案件处理方式应当是判决。实现担保物权系非讼特别程序案件，经审查实现担保物权的条件是否成就后即作出相应的准予或驳回之裁定，因而不适用调解程序。如果双方当事人在审查过程中自愿和解，申请人申请撤诉法院应当准许。如果双方协商通过设定一定期限内完成给付作为解除抵押条件的情况下，法院不能调解结案，而只能按庭外和解方式处理。法院应当向申请人释明，和解协议不具备申请法院强制执行的效力。如申请人不愿撤诉，法院仍然应当裁定准予对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中进行和解。
七、对实现担保物权裁定的救济
综上所述，实现担保物权案件的处理可以区分以下四种情形：一是受理法院经审查，担保物权实现条件成就，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。二是受理法院经审查，发现自己没有管辖权，应驳回实现担保物权申请，申请人可另行向有管辖权的法院提出申请。如果存在法院争管辖的情况，可以通过审判监督程序予以纠正。三是法院审查过程中，如双方和解，申请人申请撤诉的法院应予准许。如双方协商由被申请人在一定期限内还款作为解除抵押条件，申请人不愿撤诉的情况下，法院不适用诉讼案件中的调解程序，仍应裁定对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中和解。四是受理法院经审查，申请不符合法律规定，或主债权或担保物权本身存在异议，或被申请人不能参与程序的，则驳回实现担保物权申请。根据新民诉法第一百九十七条的规定，申请被驳回的，当事人可以向人民法院提起诉讼。可见，对于实现担保物权案件的裁定，已经设置了有效的救济途径，不再适用诉讼程序中管辖异议、调解和申请复议等程序，以迅速实现担保物权，方合乎非讼程序的制度价值。
郑州市经济适用住房建设管理办法
郑州市人民政府令 郑州市经济适用住房建设管理办法
政府令第146号
《郑州市经济适用住房建设管理办法》业经2005年8月4日市人民政府第35次常务会议审议通过,现予公布,自2005年11月1日起施行。
市 长 王文超
二○○五年九月二十六日
郑州市经济适用住房建设管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,切实解决中低收入家庭住房困难,根据有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本市市区范围内经济适用住房的建设、交易与管理,适用本办法。
第四条 市房地产管理部门是本市经济适用住房的主管部门,负责本市经济适用住房的实施与管理工作,按照有关规定做好项目储备。具体工作由市经济适用住房建设管理机构承担。
市发展改革、建设、城市规划、国土资源、财政、物价和市政等部门应当按照各自职责,共同做好经济适用住房规划、建设、管理和监督工作。
第五条 经济适用住房建设按照合理布局、市场运作、完善程序、公开透明的原则,坚持综合开发、配套建设,严格控制零星分散建设。
第二章 开发建设
第六条 市人民政府组织市房地产管理、发展改革、建设、城市规划、国土资源等部门,分析、预测经济适用住房市场需求,编制本市经济适用住房发展规划。
市发展改革部门应当会同房地产管理、建设、城市规划、国土资源等部门,根据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制市经济适用住房建设年度计划和用地计划,报市人民政府批准后实施。
市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,建设规模纳入本市房地产开发总量。
第七条 经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内。
经市人民政府批准,经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况在控制范围内做适当调整。
第八条 根据经济适用住房建设年度计划,市房地产管理部门应当会同市城市规划、国土资源、发展改革等部门和市土地储备机构,提出项目建设用地意见,报市人民政府批准。
经济适用住房项目建设用地从政府储备的土地中予以供应。
第九条 经济适用住房开发建设实行项目法人负责制。项目法人以公开招标的方式确定。
经市人民政府批准,国有及国有控股特困企业(以下统称特困企业)利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房的,不适用前款规定。
第十条 项目法人招标由市经济适用住房建设管理机构负责组织。市房地产管理、发展改革、财政、建设、城市规划、国土资源、物价等部门和土地储备机构、有关专家组成经济适用住房项目法人招标评标委员会,具体负责评标、确定中标人,监察部门依法实施全程监督。
招标投标的具体办法另行规定。
第十一条 经济适用住房建设项目法人确定后,市经济适用住房建设管理机构应当依法与项目法人签订经济适用住房建设项目合同书,合同中应当对单套住房建筑面积、户型比例以及应当配套建设的业主自治监督、物业管理用房和商业网点用房面积进行约定,违反约定的应予纠正,不予纠正或无法纠正的应当按约定支付违约金。
第十二条 经济适用住房建设项目签订合同书后,中标人应当持合同书和相关资料到市城市规划、国土资源、建设、财政等部门办理有关审批手续和减免费确认手续,按合同约定时间开工,并在开工前向市房地产管理部门备案,由市房地产管理部门将项目有关情况向社会公布。
经济适用住房开发建设项目依法应当办理的施工许可、工程质量监督、施工安全、竣工验收等,按现行程序办理。
第十三条 特困企业向市房地产管理部门提出申请,报市人民政府批准后,可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,利用现有自用的住宅用地集资建设经济适用住房。
集资建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和用地计划管理。
特困企业按照市人民政府规定的认定标准和程序确定。
第十四条 集资建设经济适用住房套型应当符合本办法规定,所建住房套数原则上不得超过本单位集资职工人数。
已经享受房改政策购房或者购买过经济适用住房的人员不得参加集资建房。
第十五条 禁止任何单位以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营。禁止将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员,但本办法第三十三条规定的情形除外。
第十六条 经济适用住房严格控制在中小套型的普通住宅。单套住房建筑面积不得超过120平方米,其中建筑面积80平方米至100平方米的住房不低于总套数的60%。
经济适用住房建设标准、单套住房的建筑面积应当报市经济适用住房建设管理机构核准。
第十七条 建设经济适用住房,应当按照建筑总面积4‰的标准配套修建业主自治监督、物业管理用房;配套建设商业网点的,商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的5%,并由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。
禁止改变经济适用住房建设用地的用途,禁止利用经济适用住房建设用地变相进行商品房开发,禁止违反前款规定利用经济适用住房建设用地建设其他商业用房。
第三章 优惠政策
第十八条 经济适用住房建设用地按行政划拨方式供应。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。对经济适用住房项目减、免城市基础设施配套费和市人民政府规定的其他行政事业性收费,减半征收市级经营服务性收费。减、免费用按有关规定程序办理。
第十九条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,申请住房项目开发贷款。
第二十条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。
第四章 价格、销售、转让
第二十一条 经济适用住房价格应当以保本微利的原则确定,基准价格和单套住房的销售价格按照国家《经济适用住房价格管理办法》的规定执行。
集资建设的经济适用住房的价格,执行建房成本价,不得有利润。成本价按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定的开发成本中第1项至第5项费用,加上缴纳的行政事业收费、经营服务性收费确定。
第二十二条 经济适用住房基准价格确定后,市物价部门和房地产管理部门应当在公共媒体上公示,建设单位应当在销售场所公示基准价格和实际销售价格。实际销售价格上浮的,最高不得超过市物价部门核定的上浮幅度。
第二十三条 市房地产管理部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公布。
第二十四条 符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房:
(一)本市建成区常住户口三年以上;
(二)夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍;
(三)无住房,或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;
(四)市人民政府规定的其他条件。
28周岁以上的无房单身人员符合前款(一)、(四)项规定,年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入二倍的,可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。第二十五条 购买经济适用住房的标准建筑面积,家庭成员2人的为80平方米,3人以上的为100平方米至120平方米。
第二十六条 购买经济适用住房的,购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表,并持下列材料向市房地产管理部门提出申请:
(一)户口簿和身份证;
(二)家庭年收入证明;尚未组成家庭的,提供个人年收入证明;
(三)单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明,房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明,外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明;
(四)市人民政府规定的其他材料。
年收入证明,由工作单位出具;无工作单位的,由街道办事处出具,或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。享受城市最低生活保障的,由民政部门出具相关证明。
本条规定的证明材料,需由有关部门出具的,有关部门应当在5个工作日内出具,并对出具材料的真实性负责。
第二十七条 市房地产管理部门受理购房人的申请后,应当在15个工作日内进行核查。符合经济适用住房购买条件的,在居住地和经济适用住房建设管理机构办公场所予以公示;不符合经济适用住房购买条件的,书面通知申请人,并说明理由。
经公示有投诉的,由市房地产管理部门会同有关部门进行调查、核实;无投诉或者经调查、核实投诉内容不实的,市房地产管理部门应当签署可以购买的核查意见,向申请人出具经济适用住房购买通知单,注明申请人可以购买的面积标准以及选房序号、选房期限。
第二十八条 申请人持市房地产管理部门出具的经济适用住房购买通知单,在规定的选房期限内选购一套经济适用住房;逾期未选购的,应当按照本办法规定重新申请。
购买经济适用住房面积未超过核准建筑面积的,实行经济适用住房价格;超过核准建筑面积的部分,不得享受政府优惠,签订合同时,按所购经济适用住房的价格每平方米上浮20%补交差价款。
签订合同时的面积与权属登记时确认的建筑面积有差异的,购房款、差价款应当按照权属登记的面积计算,多退少补。
第二十九条 经济适用住房开发建设企业与申请人签订购房合同后,应当在合同签订之日起30日内到市经济适用住房建设管理机构备案。
第三十条 经济适用住房开发建设企业销售经济适用住房,应当查验留存经济适用住房购买通知单。未持经济适用住房购买通知单的,企业不得向购房人销售或者预定经济适用住房。
经济适用住房开发建设企业在取得预售许可证前,不得以任何方式销售或者预定经济适用住房。
第三十一条 经济适用住房交付使用后,开发建设企业或购房人应当持申请表、购房合同、购房发票及超面积部分的缴款证明等有关资料到市房地产管理部门办理房屋所有权证。房屋所有权证和土地使用证上应当分别注明经济适用住房和划拨土地。
特困企业办理集资建房的房屋所有权证和土地使用证时,还应当提供集资建房时集资职工与企业签订的劳动合同和参加失业、养老和基本医疗保险的证件。
市房地产管理部门、市国土资源部门应当联合办公,方便群众办理房屋所有权证和土地使用证。
第三十二条 经济适用住房购买人取得权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分,出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益。
经济适用住房不得用于出租经营,购房人出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。
第三十三条 特困企业集资建设的经济适用住房交付原集资职工后剩余的房屋,作为经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构按照本办法规定统一调配,供符合购买经济适用住房条件的人员选择购买。售房款扣除按照本办法规定应当交给市人民政府的收益外,留存特困企业。
第三十四条 本办法第十一条规定的违约金,第十七条规定的土地出让金,第二十八条规定的差价款,第三十二条、第三十三条规定的政府收益,第三十六条第(三)项规定的土地出让金,第三十八条规定的房价款,由市房地产管理部门代收,全额上缴市财政。具体收缴办法由市财政部门会同有关部门另行规定。
第五章 罚 则
第三十五条 擅自提高经济适用住房销售价格的,由市物价部门依法进行处罚;擅自改变经济适用住房或者集资建房用地土地用途的,由市国土资源部门按照有关规定处罚。
第三十六条违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房地产管理部门按下列规定处理:
(一)违反本办法第十三条规定,未经批准集资建房的,责令改正,处以30000元罚款;
(二)违反本办法第十五条规定,以集资建房的名义变相进行实物分配住房或者变相进行商品房开发经营,或者将集资所建经济适用住房出售给本单位以外的其他人员的,责令改正,处以10000元以上30000元以下罚款;
(三)违反本办法规定,单套住房建筑面积超过120平方米,或者擅自改变户型比例,或者配套建设的商业网点用房建筑面积超过建筑总面积5%的,责令改正,处以30000元罚款;商业网点用房超面积部分,按照届时商业用地市场价格补缴土地出让金;
(四)违反本办法第三十条第一款规定,销售或者预定经济适用住房的,责令停止销售,并收回已销售或者预定的房屋,每套处以10000元罚款;
(五)违反本办法第三十二条第二款规定,将经济适用住房用于出租经营的,处以1000元以上3000元以下罚款。
第三十七条 经济适用住房开发建设企业有本办法第三十五条、第三十六条第(三)、(四)项规定的违法行为的,五年内不得参与经济适用住房项目法人投标。
第三十八条 经济适用住房购房人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的,由市房地产管理部门责令退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款,并处以1000元罚款;拒不退回所购房屋,又不按照商品房市场价格补齐房价款的,由市房地产管理部门按照《郑州市房屋权属登记管理条例》规定撤销登记,收回房屋权属证书。
第三十九条 市房地产管理部门和其他行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定进行经济适用住房开发建设项目法人招标,或者在招标工作中有弄虚作假等违法行为的;
(二)违反规定为不符合购买条件的人员,签署可以购买经济适用住房核查意见的;
(三)违反规定为不符合集资建房对象的人员,办理集资建房有关手续的;
(四)违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的;
(五)违反规定为不符合开工条件的经济适用住房建设项目办理有关手续的;
(六)违反规定为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的;
(七)应当发现违反本办法的行为而未发现,或者对投诉事项未及时处理的;
(八)其他失职、渎职行为。
第六章 附 则
第四十条 军队经济适用住房建设计划纳入本市经济适用住房建设计划,其他按照现行有关规定执行。
第四十一条 集资建房的集资款,由市财政部门和市房地产管理部门实行监管。具体监管办法,由市财政部门和市房地产管理部门制定,并报市人民政府备案。
第四十二条 本办法自2005年11月1日起施行。
本市以前规定与本办法规定不一致的,执行本办法。本办法施行前已经签订购房合同或者协议的,仍按原规定执行。
